El término “propiedad horizontal” se refiere a
un conjunto de derechos de propiedad asignados sobre cierto edificio de
departamentos u oficinas, en el cual hay porciones bajo dominio individual y
otras sujetas a dominio colectivo por parte de los propietarios del edificio.
Aunque algunas de
sus características provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia
legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804,
conocido como “Código Napoleón”, el cual en su artículo 664 legislaba sobre el
caso en el cual “... distintos pisos de un edificio pertenecen a
diferentes propietarios” y establecía una serie de reglas rudimentarias
referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y
el mantenimiento del edificio.
Basadas en ese
artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías
jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a
partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el
concepto de un modo u otro, tal como el Código Civil Italiano en 1865 que lo
reglamenta.
Desde muy antiguo,
en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no
podían dividirse en partes para ser vendidos separadamente.
Desde el Imperio
romano primaba el concepto de que la casa, el "domus", tenía algo de
sagrado por ser la sede del hogar familiar y el culto a los antepasados. Por
eso es que los edificios grandes -que los había- eran explotados como
inquilinatos (esos que fueron tan bien descriptos en los viejos sainetes
rioplatenses, como los de Florencio Sánchez). Eran los famosos
"conventillos".
Pero con el
fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a raíz de la
invención del cemento Portland que permitió la construcción de enormes estructuras
de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no fuesen intangibles,
idea que cuajó en el año 1948 con la sanción de la Ley 13.512 de Propiedad
Horizontal, que permitió la división de los edificios en pisos o departamentos
para su venta en forma individual y separada. Esta ley nace -no sólo como
consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto en ese
sentido-, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada,
permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con
lo que se fortaleció indudablemente la clase media.
Los Derechos
Reales vinculan "la cosa" a "la persona", en este caso:
Vinculan el Inmueble (sometido al Régimen de la Propiedad Horizontal) con los
Copropietarios.
El Derecho de "Propiedad Horizontal" es un
Derecho Real (Código Civil Paraguayo), pero cuál?. Para algunos Autores es un
"Derecho Real Autónomo", mientras que para otros es una
"Yuxtaposición de 2 Derechos Reales, a saber: Dominio y Condominio"
Pero ¿por qué
horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1960, quien era propietario de
un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin
limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.
Ahora bien: En
Paraguay la ley de propiedad horizontal, Ley N° 677 limita el espacio en el
cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que
todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda
ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También
permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en
diversas unidades dentro de un mismo plano para ser vendidas separadamente.
También debe
reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de aquel tiempo:
la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas
constructoras, pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la
convivencia. Es decir: al legislador se le pasó por alto que en esos
conglomerados irían a vivir y trabajar personas, familias, y que esa
convivencia iría a requerir de normas propias.
A partir de la ley
677 de Paraguay todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee
un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-,
y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y
servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir,
dominio sobre su unidad funcional y paralelamente un condominio sobre las cosas
y servicios comunes.
La característica
básica de la propiedad horizontal, como comúnmente se la entiende hoy en día,
es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.
Así, las partes de
uso propio (es decir, los
departamentos u oficinas propiamente dichos) constituyen propiedad individual,
pero todas las partes comunes (terreno, muros externos, halls de entrada,
sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a
la propiedad colectiva de todos los
propietarios del edificio.
Lo que los dueños
poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, un conjunto de
derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso
no exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son
perpetuos y transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos
son indivisibles, en el sentido de que no es posible vender el derecho sobre
las partes individuales sin incluir también en la transacción al derecho sobre
las partes comunes, o viceversa.
La naturaleza
particular de la propiedad horizontal ha dado origen a la interpretación de que
el objeto sobre el cual se ejercen los derechos de propiedad es una combinación
de partes individuales y colectivas conocida como “unidad funcional”.
Desde un punto de
vista legal, por lo tanto, la propiedad horizontal es fundamentalmente distinta
del tipo de propiedad que podría ejercer una sociedad o asociación de
propietarios que asignara los departamentos a sus diferentes miembros pero
retuviera los derechos de propiedad en cabeza de un único propietario (que en
ese caso sería la propia sociedad). También difiere del concepto de “propiedad
comunitaria” o “condominio”, en el cual todos los propietarios son dueños de
todo y el uso exclusivo de algunas partes del edificio se establece a través de
arreglos contractuales.
En la propiedad
horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a
través de una entidad denominada “consorcio de propietarios”, que es el
conjunto de todos los propietarios del edificio.
El modo en el cual
este consorcio opera, se establece a través de un “Reglamento de copropiedad y
administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes
propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están
sujetas a ciertas restricciones basadas en las normas generales de derecho
civil y están limitadas por ciertos derechos específicos otorgados al consorcio
de propietarios.
Probablemente, una
de las modalidades de la propiedad que la vida jurídica moderna ha logrado
desarrollar con más relieve, con caracteres más singulares, es la llamada
propiedad horizontal. Esta es una forma de la propiedad en que se armonizan los
derechos de propiedad pertenecientes a distintas personas, que no son se
asemeja a la modalidad tradicional del dominio. La propiedad dividida en planos
horizontales tiene una relación innegable con el problema de la vivienda.
Probablemente, su constitución respondió a la necesidad de arbitrar las medidas
conducentes a dar vivienda a los que carecieran de ella.
Origen
Cuando se trata de
esclarecer el origen la modalidad examinada, surgen teorías que encuentran los
primeros atisbos de la organización del dominio en base a la división por
planos horizontales en la más remota antigüedad.
Hay autores,
Eduardo Lage por ejemplo, citado por Argaña, que sostienen que en la Edad de
Piedra, los hombres vivían en cavernas que ellos abrían en la roca, una encima
de otra. Otros autores encuentran el origen de la propiedad horizontal en las
prácticas registradas en sociedades tan antiguas como la caldea, la egipcia y la
griega, conforme se puede comprobar a través de documentos en los cuales
existen testimonios inequívocos de tales prácticas, lo cierto paree ser que la
propiedad horizontal nació a comienzos de la Edad Media, apareciendo ya
regulada en las costumbres de Bretaña, de Orleans, etc.
En la actualidad,
la propiedad horizontal tiene una importancia decisiva para aliviar el terrible
déficit de viviendas que padece la población de las grandes concentraciones
urbanas. Teniendo en cuenta los elevados costos de las construcciones y del
terreno, especialmente el acceso a la vivienda propia esta fuera una de las
posibilidades de un gran porcentaje de la población mundial, especialmente la
aglomerada en las grandes ciudades, y la vivienda propia constituye un factor de
estabilidad social siendo esta una de las ventajas más importantes de la
organización de la propiedad en base a la modalidad que examinamos.
Por las razones
indicadas, no es posible dejar de reconocer el positivo aporte de la propiedad
horizontal a la resolución de los acuciantes problemas que apareja la
concentración masiva de la población en las grandes urbes. “La propiedad horizontal, dice Borda, está
definitivamente incorporada al mundo moderno”.
La naturaleza jurídica de la propiedad
horizontal suscita una controversia que todavía no tiene solución
satisfactoria, las teorías elaboradas sobre el particular son las siguientes:
a)
De superficie
b)
De copropiedad
El derecho romano creó del derecho de
superficie como una excepción al principio “superficies
solo cedit ” en cuya virtud el edificio construido en suelo ajeno no
pertenecía, necesariamente, al duelo del terreno. La evolución de la superficie
siguió las mismas etapas que la de la enfiteusis, pasando de una concepción
inicial en que era considerado un derecho personal a la siguiente siendo
entonces legislado como derecho real.
Sin embargo, comparando la superficie con
la propiedad horizontal existen
diferencias muy importantes, en la superficie, el terreno seguía
perteneciendo en propiedad al dueño primitivo en tanto que el edificio
construido por encima de él pertenecía al superficiario. En la propiedad horizontal, los dueños de los
diversos pisos y departamentos son copropietarios del suelo sobre el que aquél
es construido. En la superficie se produce una superposición de derechos entre
el propietario del suelo y el superficiario. En la propiedad horizontal no
existe esta superposición: la propiedad del suelo no se halla separada de la
propiedad el edificio.
En el condominio varias personas ejercen
derechos de propiedad sobre una misma cosa mueble o inmueble, por contratos,
actos de última voluntad o disposición de la ley. En el condominio, los
copropietarios son dueños de cuotas indivisas, partes ideales o abstractas, los
cuales no pueden ejercer sobre la cosa común, ni la menor parte de ella
físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importan el ejercicio
actual e inmediato del derecho de propiedad (Art. 2084 del Código Civil
Paraguayo).
En el sistema seguido por el Código Civil Paraguayo,
coexisten la propiedad exclusiva de cada unidad – piso por departamento. Y el
condominio del terreno y de las cosas de uso común y de aquellas necesarias
para su seguridad (Articulo 2130 Código Civil Paraguayo) los diversos pisos
y departamentos en que se divide el edificio pueden pertenecer a diversos
propietarios, cada uno de los cuales podrá ejercer los derechos inherentes al
dominio, como titular exclusivo de este derecho respecto del piso o
departamento que le pertenece.
No es posible asimilar la Propiedad Horizontal completamente
a la copropiedad o al condominio. En la propiedad horizontal (o propiedad por
piso o departamento) el condominio propiamente dicho solo comprende las llamadas
“partes comunes”, que son accesorios a la edificación. Ejemplos: el terreno,
muros, patios, galerías, instalaciones, manteniéndose el dominio individual o
exclusivo sobre cada piso o departamento.
Muchos nombres se han propuesto para designar a la institución jurídica de la
propiedad horizontal que estudiamos. En Italia, es designada con los nombres de
condominio edilicio y propiedad de casas divididas por planos o, más
brevemente, copropiedad dividida. En Francia se prefiere la expresión
copropiedad de los inmuebles divididos por apartamentos. En España, Portugal y
otros países de América latina, está muy difundido el empleo de licuación
propiedad horizontal.
La propiedad por pisos y departamentos genera derechos
y obligaciones a favor y a cargo de los propietarios, que varían según que se
refieran a los bienes de propiedad exclusiva – el piso o departamento - y a los de uso común.
La utilización de las cosas de uso común puede
dar lugar, en la práctica, a toda clase de dificultades, pudiendo servir como
pauta general, la norma del artículo 2139: “Queda
prohibido a cada propietario, inquilino u ocupante de los pisos o
departamentos, de acuerdo con las disposiciones administrativas pertinentes: a)
Hacer modificaciones que puedan poner en peligro la seguridad del edificio y de
los servicios comunes; b) cambiar o modificar la estructura arquitectónica
externa; c) Destinarlos a usos contrarios a la moral y buenas costumbres, ya fines distintos a los
previstos en el reglamento de copropiedad por pisos y departamentos, deben ser
resueltas de acuerdo con las normas consagradas por el Código, conforme a lo
dispuesto por el artículo 2149: “En caso de silencio u oscuridad de las
disposiciones del reglamento de copropiedad las relaciones jurídicas entre los
propietarios se regirán por las normas de este código”.
El reglamento de
propiedad y administración es el instrumento en el cual se incluyen todas
cláusulas necesarias para precisar los derechos y las obligaciones de los propietarios de los pisos y
departamentos en que se divide un edificio.
El Código Civil
Paraguayo condiciona la constitución de la propiedad por pisos y departamentos
a la institución de un reglamento, cuyo contenido es citado por el mismo cuerpo
legal. El artículo 2146 prescribe: "A
los efectos la constitución de la propiedad por pisos o departamentos, toda
persona o grupos personas deberá instituir un reglamento de copropiedad y
administración, formalizado por escritura pública que será inscripta en el
Registro de Inmuebles, así como toda modificación que del mismo se hiciere.
Para su reforma, será necesario el o de dos tercios de los propietarios que
representen por lo menos la mitad del valor edificio". El Código
Establece la obligatoriedad de la redacción del reglamento de propiedad como
condición previa para la constitución de la propiedad por os. Este reglamento
es el instrumento que fija los derechos y las obligaciones los propietarios.
"El reglamento deberá disponer
alegatoriamente sobre los siguientes puntos, dice el artículo 2147: a) la forma
de nombramiento de un representante de los propietarios, que puede ser uno de
ellos o un extraño y tendrá facultades de administrador de los bienes de uso
común: b) la determinación de las bases para la remuneración del representante,
duración de sus funciones, forma de su remoción, facultades para actuar ante
organismos administrativos y judiciales y designación de sustitutos; c)
proporción y bases para la contribución de los propietarios destinados al pago
de los
gastos comunes; d) designación y despido del personal de servicio; e) el
procedimiento de convocatoria de asambleas de propietarios, forma de elección
de un presidente4ziónim para sesionar y mayoría especial para adoptar otras
resoluciones, así ubicación y enumeración de los pisos, de los departamentos y
de las cosas comunes, así como el uso de los mismos; g) determinación del valor
que se atribuye a cada piso o departamento con inclusión de sus partes
accesorias; h) cualesquiera otras facultades otorgadas al representante de los
propietarios". El
reglamento de copropiedad debe contener, necesariamente, las enunciaciones
indicadas por el texto legal, de manera que las cláusulas referidas tienen
carácter imperativo, y la asamblea de propietarios debe cumplirlas. No se
admite, pues ninguna omisión de sus enunciaciones. Ahora bien: ¿Que validez
tendrían cláusulas mediante las cuales se ampliase el reglamento? Pensamos que,
en ausencia de un texto que limite expresamente tales cláusulas, los
propietarios pueden acordar la inclusión de otro respecto de cuya eficacia no
cabría duda razonable, a nuestro juicio.
Una vez redactado y
aprobado el reglamento de copropiedad y administración, en la forma prevista y
debidamente inscripto en el Registro de Inmuebles, él tiene carácter
obligatorio, conforme al texto del artículo 2148: "Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de acuerdo
con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto de los
terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento podrá practicarse
aun cuando no esté construido el edificio. Las mismas reglas serán aplicadas
para modificar dicho reglamento o dejarlo sin efecto". El reglamento
de copropiedad y administración funciona a modo de estatuto que determina las
diversas modalidades de funcionamiento de la institución. Contiene las
cláusulas a las cuales las partes deben someterse como a la ley porque es tal
para ellas. La adquisición de pisos y departamentos por una persona que no participó en las deliberaciones y posterior institución
del reglamento hace igualmente obligatorias las cláusulas establecidas en él
para los adquirentes. Las cuestiones no contempladas en el reglamento, se
regirán por las normas del Código Civil Paraguayo (Art. 2149).
"Cada propietario será titular del dominio exclusivo
de su piso o departamento..."
(Artículo 2130. "En tal carácter, se
halla investido de las facultades de uso, goce y disposición que la ley
confiere al propietario. Por lo tanto, puede enajenar el piso o el departamento
que le pertenece y constituir sobre él derechos reales o .personales sin
necesidad de requerir el consentimiento de los demás" (Artículo 2136).
El texto legal es claro y sencillo. El propietario de un piso o departamento
goza, como tal, de las más amplias facultades de disposición de su unidad, no
necesita requerir el consentimiento de los demás propietarios para ejercerlas.
Puede constituir sobre su unidad los derechos reales autorizados por el Código.
Nuestra legislación acepta la teoría según la cual el
propietario de cada unidad es dueño exclusivo de su piso o departamento y con
propietario de las cosas de uso común, que son, según el artículo 2130:
a)
El terreno sobre el cual se levanta el edificio, los
cimientos, los muros maestros, techos, patios, pórticos, galerías y vestíbulos
comunes, escaleras y puertas de entrada.
b)
Las instalaciones de servicio centrales, como ascensores,
gas, hornos, incineradores de residuos y central telefónica.
c)
Las dependencias del portero y de la administración.
d)
Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamento
Las cosas enumeradas son los elementos comunes básicos; son las necesarias para la existencia, seguridad
y conservación del edificio. Esta enumeración no es limitativa, teniendo un
carácter meramente enunciativo, conforme lo establece expresamente el artículo
que transcribimos, en su última parte: “la
presente enumeración no es limitativa, debiendo en cada caso, determinarse el
carácter por convención de partes”.
Las facultades de uso y goce son las propias del condómino.
El artículo 2132 expresamente somete tales cosas al régimen de la indivisión.
"Las partes comunes del
edificio estarán sujetas a indivisión forzosa, a tenor de lo dispuesto en este
Código, a menos que la división pueda hacerse por acuerdo unánime de los
condóminos, sin que resulte más incómodo el uso de la cosa a cada uno de ellos".
La posibilidad de
división está condicionada al acuerdo
unánime de todos los condóminos y toda
vez que la división no haga más incómodo el uso de la cosa. Se trata de una
cuestión de hecho cuya dilucidación debe hacerse de acuerdo con las
circunstancias particulares de cada caso. Por lo demás, "cada propietario tiene el derecho de usar
los bienes comunes conforme a su destino sin menoscabar el derecho de los demás".
Este artículo 2134 consagra los mismos
principios generales que gobiernan el régimen jurídico del condominio: los
derechos de uso y goce de la cosa que pertenece a varios, deben ser ejercidos
conforme al destino que las mismas partes le asignen, y de manera de no
estorbar el ejercicio de iguales derechos a los demás.
El derecho de cada
propietario sobre las cosas comunes será proporcional al valor de su piso o
departamento, el que será determinado por acuerdo de partes, o en su defecto,
por el valor oficial fijado por la Dirección de Impuesto Inmobiliario a los
efectos del pago correspondiente.
El principio
general es que los propietarios son condóminos de las partes comunes en
proporción al valor de su departamento o piso de su propiedad. Pero este
condominio es de una naturaleza particular, porque está ligado de una manera
indisoluble al dominio de cada unidad y, por ello, no pueden los condóminos ni
separada ni conjuntamente, transferir o gravar las partes comunes,
independiente de las unidades a las que acceden.
Esas partes comunes
están al servicio de las unidades; de tal manera que no podría transferirse su
propiedad a terceros separadamente, sin desvirtuar la naturaleza del derecho de
propiedad por pisos y departamentos y sin crear graves problemas a los
propietarios.
Consecuentemente
con este principio, la ley dispone que la transferencia, gravamen o embargo de
una unidad, lleva implícita la de la propiedad de las partes comunes.
La utilización de
las cosas de uso común puede dar lugar, en la práctica, a toda clase de dificultades, pudiendo servir como pauta general, la norma
del artículo 2139: "Queda prohibido a cada propietario, inquilino u
ocupante de los pisos o departamentos, de acuerdo con las disposiciones
administrativas pertinentes: a) Hacer modificaciones que puedan poner en
peligro la seguridad del edificio y de los servicios comunes; b) cambiar o
modificar la estructura arquitectónica externa; c) Destinarlos a usos
contrarios a la moral y buenas costumbres, ya fines distintos a los previstos
en el reglamento de copropiedad
La
compra en el pozo significa comprar un
departamento antes o en el comienzo de la construcción del edificio. Muchas
veces se utiliza la expresión “cuando todavía se están excavando LAS BASES”.
Esta modalidad tiene muchas variantes, por ejemplo, el fideicomiso, la
compra al costo, entre otras.
Existen además otras opciones de compra del
pozo como la compra de una propiedad con un precio fijo, acordado entre el
desarrollador y el comprador, con descuento y pago adelantado, y cuando todavía
está en el pozo.
Comprar
al costo es una de las maneras más frecuentes de
realizar una inversión en un inmueble. Por medio de este proceso, una
persona puede comprar un departamento antes de que este se construya,
con condiciones previamente pactadas. El precio que se estima desde un principio
para el edificio es el “costo actualizado al día de hoy”. En esta figura se
acostumbra del siguiente modo: el beneficiario abona el porcentaje del total
del edificio que ocupará su unidad. Por ejemplo, si una persona “A” desea
comprar una propiedad que acaparará el 5% del total del edificio, deberá abonar
un 5% del “costo actualizado al día de hoy”. La principal ventaja de la
construcción al costo es que evitamos pagarle una ganancia al desarrollador. En
cualquier otro modelo, el desarrollador del edificio le aplica un margen de
ganancia a las unidades, y luego lo vende. En la construcción al costo, no hay
un desarrollador, sino que todos los propietarios terminan siendo mismos los
desarrolladores, ya que son ellos mismos los que aportan el capital de manera
anticipada para llevar a cabo la construcción.
La legislación de Ecuador ha innovado el
derecho ecuatoriano preexistente, por cuanto permite establecer la propiedad
horizontal sobre bienes futuros, esto es, sobre edificios aún no
construidos. Más aún, esta fórmula se facilita especialmente, con miras a
solucionar problemas urbanos de vivienda, dando la posibilidad de establecer
hipoteca sobre el edificio que se va a construir. El artículo 9 considera
expresamente esta hipótesis y
precisa y la hipoteca gravará la cuota correspondiente del terreno y el
departamento o local que se construya, sin necesidad de nueva inscripción. El
artículo 10 ordena protocolizar el plano del edificio, una vez terminada su
construcción. Y el artículo 24 autoriza a los bancos para
conceder préstamos con garantía hipotecaria, destinados a la construcción de
los edificios de propiedad horizontal, hasta por el 60% de su valor, pudiendo
iniciar los préstamos tan pronto como se acredite una inversión del 40%. Por tanto, nuestra ley
permite tanto la hipoteca del departamento futuro (Art. 9), como de todo el
edificio aún no terminado sino en vías de construcción (Art. 24).
El negocio inmobiliario, en especial, el
sector de la construcción conforme a las exigencias financieras y de mercado
está enfocándose a nuevos mecanismos de ventas, por un lado como soporte de
costos, por el otro por los desafíos de sistemas emergentes en plaza. Sistemas
preventa, la denominan los entendidos de la industria de la construcción, y
consisten en la exposición a la vista de la obra en oferta, conocida como la
modalidad de compra venta de Propiedad Horizontal a construir o en el pozo.
Las ventas anticipadas o de preventa, están
incluyendo diferentes innovaciones en la forma de convencer al comprador. “La construcción de viviendas necesita una gran cantidad de capital en
un período corto de tiempo y la obra se amortiza en un periodo largo de tiempo,
es entonces importante un factor que se llama costo financiero y rotación de
capital; por lo que los gastos
financieros son vatiables fuertes, hasta difíciles de controlar, más aún en
países subdesarrollados, como el nuestro por las tasas de interés que hay, pues
además de ser muy altas, varían en forma muy abrupta, esta razón ha ingeniado
al sector de la construcción y a los inversionistas a crear un sistema que
busca disminuir los costos financieros, incorporando como inversionista al
comprador de la misma.
Pero, hoy esa incorporación del
cliente-inversionista ya no se da simplemente sobre la base de un diseño sobre
papel, la cultura emergente en el mercado ha determinado otras pautas, que ha
dado lugar a la inversión lista. Cuando se intenta vender un inmueble, la
puerta de entrada a la inversión se abre mediante la seguridad, que implica:
a)
Ver el producto, o por lo menos
saber que se está trabajando, que la obra está en marcha
b)
Conocer quiénes son los
inversores, son situaciones de visualización o de percepción pragmática para
hacer precompras o una compra en pozo.
c)
Otro aspecto es la ubicación
geográfica, pero la gente hoy no compra sólo eso, busca la seguridad de la
construcción, ya quiere ver por anticipado, por lo que se hace un modelo para que
el comprador se percate de su inversión, de cómo va a ser una vez terminado y
eso le da más tranquilidad.
d)
Las construcciones de las
viviendas u otros edificios, además del aspecto tecnológico, de proyecto,
constructivo o estético, es fundamentalmente un tema financiero.
Por eso se ha buscado alternativas que
agilicen las ventas y sobre todo generar confianza, y los sistemas de preventa están
resultando muy favorables, tales como el fideicomiso, la rotación de capital
hasta la construcción de modelos para visualización de la oferta.
Una obra es un hecho económico de creación
de riqueza, ya que la suma de materiales y mano de obra, más proyecto y gerenciamiento
una vez concluida la obra, genera un valor mayor que la suma de sus insumos, y
ese beneficio es la creación de riqueza.
La nueva modalidad propuesta por las
desarrolladoras inmobiliarias conocida como “venta en pozo”, que consiste en
pagar por lo adquirido antes de iniciarse la construcción, el producto se
ofrece a través de catálogos y animación en 3D, donde el comprador puede ver y
apreciar cómo será el departamento que adquirió. Algunos puntos que se deben
exigir y verificar son:
Plazo
Se debe asegurar de que el vendedor
cumplirá con los plazos de entrega pautados.
Garantías
Qué garantías tiene de recibir su
departamento en tiempo y forma. Un ejemplo concreto es el Ícono Loft, el
edificio de departamentos de planta abierta más alto de Asunción, cuya
culminación y entrega a sus propietarios lleva más de un año de retraso.
Financiación
Lo primero que se debe considerar es la
forma en que se financia el proyecto, las personas que están detrás de él;
quién lo financia; quiénes son los compradores, la empresa constructora y si
esta última tiene una póliza de seguro como garantía,
En muchos casos no hay garantía porque es
una cuestión de buena fe; el comprador lo que tiene que ver es la seriedad de
la empresa y la manera de financiarse la obra.
Podría ocurrir que existen proyectos que se
financian con el aporte de todos los compradores del pozo, pero que llega un
momento en que la constructora no tiene (capital) para entregar las unidades
con las terminaciones y calidad de material que se comprometió.
Modalidades.
Existen dos formas de garantizar que se
cumpla lo estipulado:
1.
Con seña
2.
Vía judicial.
La primera es a través de un boleto de
compraventa, donde se pacta algún tipo de multa, en caso de que no se efectúe
la entrega o escritura del bien en el tiempo pactado; la segunda, a través de
un contrato de compraventa en instrumento privado, que se puede ejecutar
judicialmente en caso de que el vendedor no comparezca o no cumpla.
El primero es la seña de un inmueble; en
caso de no cumplir, el comprador puede exigir la devolución de la seña más otro
tanto en concepto de multa; en la segunda modalidad, uno ya puede concretar la
compraventa en un instrumento privado y en caso de no cumplir, se puede exigir
por vía judicial.
Arbitraje.
Como última opción, el abogado Vega propone
cláusulas de arbitraje en el contrato, que es un proceso que contempla la ley,
como alternativa al proceso judicial. Cuando hay un reclamo por incumplimiento,
tres árbitros asignados por la Cámara de Bolsa Comercio, deciden la suerte del
proceso.
Entre el
Sr . . . . . . . . . . . . . . . , domiciliado en la calle . . . . . . . . . .
. . . . . N° . . . . . , piso . . . . . dto. . . de la localidad de . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , quien acredita identidad con . .
. . . N° . . . . . . . . . . , en adelante denominado «el vendedor» por una
parte y el Señor . . . . . . . . . . . . . . . , domiciliado en la calle . . .
. . . . . . . . . . . . N° . . . . . piso . . . . . dto. . . . . . de la
localidad de . . . . . . . . . . . . . . . . . . quien prueba su identidad con
. . . . . N° . . . . . . . . . . , en adelante denominado «el comprador»
convienen en suscribir el siguiente contrato de compra-venta de parte indivisa
del lote de terreno que se deslinda a continuación y que se relaciona en un
todo con el edificio denominado . . . . . . . . . . . . . . . a construir en
dicho lote, el que se efectuará por el sistema de autofinanciación al costo,
por cuenta y cargo de los compradores del lote en las condiciones generales que
el mismo conoce y acepta, y además con las especificaciones que se pactan en el
presente boleto y conforme a las siguientes cláusulas: - - - - -
PRIMERO: El lote de terreno se ubica en la
ciudad de . . . . . . . . . . . . . . . , partido de . . . . . . . . . . . . .
., calle . . . . . . . . . . . . . . . N° . . . . . . . . . . , entre las
calles . . . . . . . . . . . . . . . y . . . . . . . . . . . . . . . , y se
designa según plano como lote N° . . . . . de la manzana N° . . . . . y mide .
. . . . metros de frente por . . metros
y centímetro de fondo. Designado catastralmente con Circunscripción . . . . . ,
Sección . . . . . , Manzana . . . . . , Parcela . . . . . , Partida N° . . . .
. . , inscripto su dominio a nombre del
vendedor, en el Registro de la Propiedad Inmueble de . . . . . . . . . . . . .
. . , con fecha . . . . . de . . . . . . . . . . de . . . . . , bajo el numero
. . . . . - - - - -
SEGUNDO: El vendedor vende y el comprador
adquiere la . . . . . ava parte indivisa del lote precedentemente relacionado.
La calidad del comprador que nace de este boleto, le impone la obligación
insoslayable de cumplir con las disposiciones del contrato de construcción del
respectivo edificio, al que se adhiere en todo su contenido y sin reservas y
las responsabilidades y consecuencias provenientes del incumplimiento. - - - -
-
TERCERO: El precio de la parte indivisa que
por este documento se compromete en venta se conviene en la suma de Guaraníes .
. . . . . . . . . . . . . . (Gs. . . . . . . . . . . ) retribuible al terreno
que se fija como precio fijo e inamovible, que será abonado por el comprador
junto con la suma de Guaraníes . . . . . . . . . . . . . . . (Gs. ) (valor
estimativo) como obligación a su cargo en la financiación del costo de la
construcción, del edificio denominado . . . . . . . . . . . . . . . ,
ubicándose en la unidad funcional N° . . . . . , denominación provisoria de
piso . . . . . dto. . . . . . , y que el comprador abonará en las siguientes
condiciones: a) La suma de Guaraníes . . . . . . . . . . . . . . . (Gs. . . . .
. . . . . . ) han sido abonados por recibo provisorio N° . . . . . . . . . . ,
antes de este acto, como reserva de derecho de compra; b) la suma de Guaraníes
. . . . . . . . . . . . . . . (Gs. . . ) fue abonada al formalizar el presente
boleto de compra-venta, sirviendo el presente del más eficiente y válido
recibo; c) la cantidad de Guaraníes . . . . . . . . . . . . . . . (Gs. . . . .
. . . . . . ) el comprador deberá abonarla dentro de los . . . . . días de la
fecha, todo lo cual completará la suma de Guaraníes . . . . . . . . . . . . . .
. (Gs. . . ) ; d) y luego el comprador deberá abonar . . . . . cuotas mensuales
reajustables de Guaraníes . . . . . . . . . . . . . . . (Gs. . . . . . . . . .
. ), debiendo hacerlas efectivas a partir del día . . . . . de . . . . . . . .
. . . . . . . de . . . . . , con vencimiento las restantes del día 1 al l0 de
cada mes subsiguiente. El monto de los incisos a) y b), y parte o todo del
inciso o se destinarán al pago del precio de la compra de la parte indivisa del
lote de terreno, cuyo valor quedó fijado en el presente boleto, y el remanente
será usado para la construcción del edificio mencionado. - - - - -
CUARTO: El comprador abonará las cuotas a
la orden del Administrador Señor . . . . . . . . . . . . . . . , quien a su
vez, hará la promoción de las ventas, en sus oficinas sito en la calle . . . .
. . . . . . . . . . . N° . . . . . de la localidad de . . . . . . . . . . . . .
. . , ptdo. de . . . . . . . . . . . . . o en el lugar que éste indicare en su
oportunidad, pudiendo también el comprador a opción de este efectuar los pagos
en el Banco . . . . . . . . . . . . . . . , sucursal . . . . . , sito en la
calle . . . . . . . . . . . . . . . N° . . . . . de la localidad de . . . . . .
. . . . . . . . . , depositándolo en la cuenta corriente N° . . . . . . . . . .
, a la orden de . . . . . . . . . . . . . . . , mediante la chequera o bono
especial que a tal efecto se le proveerá. - -
QUINTO: El comprador incurrirá en mora de
pleno derecho por el atraso en el pago de tres mensualidades sean o no
consecutivas, con los reajustes practicados. La comprobación de la falta de
pago en los términos pactados se justificará por medio de la respectiva
chequera o boleta de depósito bancario, por cuya razón, el comprador sólo podrá
invocar su puntualidad en la forma expresada. Para el caso de mora por falta de
pago, el comprador renuncia a toda acción judicial o extrajudicial que en
alguna forma tienda a paralizar la obra. Justificada la falta de puntualidad,
por el Administrador, en los pagos por la mora que antecede, se le faculta para
que obtativamente pueda a) Declarar rescindido este contrato, de puro derecho,
con comunicación al comprador por telegrama colacionado dirigido al domicilio
constituido en este documento, quedando a partir de ese momento a disposición
del comprador a modo de reintegro el . . . . % de las sumas abonadas y podrá
hacerlas efectivas dentro del año, a partir de la fecha en que se le comunicó
la resolución del contrato, y en la misma forma en que las abonó. El . . . . % restante será destinado como indemnización
al pago de gastos por administración. El plazo de reintegro podrá reducirse en
el caso de venderse la misma parte indivisa al nuevo comprador, en cuyo
supuesto el reintegro se hará dentro de . . . . . días de su formalización
documentada; b) Exigir el cumplimiento, bajo apercibimiento de dar por resuelto
el boleto en las condiciones del apartado que antecede, adicionando un interés
punitorio mensual igual a 2 veces la mayor tasa que autorice en ese momento el
Banco Central del Paraguay, por cada mes o fracción menor del incumplimiento. -
- - - -
SEXTO: En este acto el comprador firma un
poder irrevocable, como parte integrante de este contrato, en favor del señor
administrador para que, únicamente en caso de mora por falta de pago conforme a
las cláusulas que anteceden, para que proceda a disponer libremente la venta a
favor de terceras personas de la parte indivisa que por este acto se compromete
en venta. - - - - -
SÉPTIMO: El presente contrato podrá ser
cedido únicamente en el caso que el comprador se encuentre al día en el
cumplimiento de sus pagos, en cuyo supuesto el cesionario deberá
inexcusablemente requerir informes al administrador, en caso de omitirlo toma a
exclusivo cargo todas las responsabilidades sin derecho a reclamo alguno. Asimismo
el cesionario se obliga a concurrir dentro de los . . . . . días de operada la
cesión a los escribanos designados en el presente, para que tome nota de la
misma y otorgue el poder especial irrevocable establecido precedentemente. La
omisión de este requisito lo hará pasible de las responsabilidades por daños y
perjuicios al cesionario. - - - - -
OCTAVO: La escritura sobre la parte
indivisa, traslativa del dominio a favor del comprador, en las condiciones
pactadas en este boleto, se efectuará tan luego se haya comprometido en venta
partes indivisas del lote de terreno motivando que equipare al . . . . . % del
total de las unidades de vivienda que integran el edificio a construir en el
mismo, dentro del plazo que a tal finalidad se fija hasta el día . de
. . . . . . . . . . . . . . . del año . . . . . Realizándose el
porcentaje indicándose procederá .a la escrituración dentro de los . . . . .
días posteriores del plazo máximo mencionado y se instrumentará por ante el
escribano don . . . . . . . . . . . . . . . , con escritorios en la calle . . .
. . . . . . . . . . . . N° . . . . . piso
. of. . . . . . de la localidad de . . . . . . . . . . . . . . ptdo. de
. . . . . . . . . . . . . . . , en base a títulos perfectos, libre de todo
gravamen y con los impuestos pagos al día . . . . . del mes de . . . . . . . .
. . . . . . . de 19 . . . . Los gastos de escritura son a cargo del comprador.
La escritura se otorgará con indivisión forzosa hasta el momento en que se
proceda a la adjudicación de las respectvas unidades del edificio, previo
sometimiento al régimen de propiedad horizontal normado por la ley y con pacto
de retroventa. El ejercicio de dicho pacto estará a cargo del administrador y
sólo en el único caso que el comprador haya incurrido en la mora por falta de
pago pactada en la cláusula quinta. A ese fin simultáneamente, el comprador
deberá otorgar poder especial irrevocable a favor del administrador, con la
facultad además de firmar la escritura del Reglamento de Copropiedad y
Administración y, de adjudicación, de las distintas unidades del Edificio, a
los compradores de las respectivas partes indivisas. La falta de concurrencia
del comprador al acto de la escritura traslativa de dominio en el acto de ser
citado, por la Escribanía designada y su reiteración dentro del plazo de . . . . . días subsiguientes, permitirá al
administrador declarar la operación y proceder a la venta de la misma parte
indivisa. Una vez concretada la venta en favor de terceros se procederá en la
misma forma establecida en la cláusula quinta del presente boleto.
NOVENO: Si al día . . . . . del mes de . .
. . . . . . . . . . . . . de 19 . . . no se hubiere suscripto compromisos de
venta de partes indivisas del lote de terreno motivante, equivalente al . . . . . % de las unidades de vivienda que
integran el edificio a construirse en el mismo dentro de los . . . . . días
posteriores, el administrador determinará.. el curso a seguir, optando por:
a)
Rescindir el presente contrato, sin derecho de reclamo o indemnización alguna por
parte del comprador y proceder a la devolución de los importes percibidos del
comprador hasta ese momento, sin interés con menos del . . . . . % calculado
sobre el monto total de devoluciones en compensación de gastos de
administración y de publicidad, o
b)
Llamar a todos los compradores a una reunión en el lugar, día y hora que
indique, comunicándoles la situación para extender el plazo inicial; la
resolución se adoptará por simple mayoría de votos de los presentes y se hará
constar en un acta firmada por todos los que asistan. - - - - -
DÉCIMO: Son condiciones accesorias de este contrato:
a) El comprador declara conocer y aceptar la
naturaleza de los trabajos de construcción a efectuarse y su calidad hasta la
total terminación de las obras de acuerdo al pliego de condiciones y
especificaciones técnicas, que firmado por las partes forma un todo integrante
del presente. Dichos trabajos, podrán sufrir modificaciones que fueren
necesarias realizar de acuerdo a las disposiciones técnicas administrativas, sin
que ello importe la alteración fundamental de la obra. Porcentual: La unidad
que se ubicará en el . . . . . piso, departamento letra . . . . . (designación
provisoria) relacionado a este contrato tiene un porcentual de construcción y
contribución del . . . . . %, declarándose que será considerado como porcentual
de dominio y expensas, siendo definitivo por común acuerdo de partes y se
adjudicará en el Reglamento de Copropiedad a administración. El comprador
renuncia expresamente al derecho que le acuerda el Código Civil, y se obliga a
aceptar sin derecho a reclamo alguno, la disminución o aumento de las medidas
que resulten en definitiva;
b) Queda expresamente convenido que la
construcción del edificio se hará por el sistema de autofinanciación al costo
estricto, por cuya razón el comprador se obliga por los mayores costos
resultantes que durante el período de la construcción serán ajustados
trimestralmente, incrementándose automáticamente las cuotas, siendo las mismas
de actualización o ajuste de precio, de acuerdo al porcentual de dominio
adjudicado a la respectiva unidad. Es condición que el comprador no abonará en ningún caso una suma menor
que la especificada más arriba, por cuya razón en caso de que la respectiva
liquidación resultare ser menor, el saldo será acumulado como fondo de reserva.
Una vez finalizada la obra se realizará el ajuste definitivo conforme a los
costos debidamente certificados por Contador Público en cuya oportunidad el
comprador tendrá derecho a que se reajuste su parte proporcional del obrante o
en caso contrario, quedará obligado a abonar en la misma proporción la parte
faltante, todo ello previo a la escrituración de la adjudicación de las
respectivas unidades;
c) El
administrador hará entrega de la unidad de vivienda, previo pago de todas las
sumas adeudadas y exigibles hasta entonces, corriendo a partir de ese momento
el pago de expensas comunes, gastos de administración, seguro, etc...., por
cuenta del comprador. Se establece como fecha de entrega de las unidades el mes
de . . . . . . . . . . . . . . . 19 . . . Sin perjuicio de ello, siempre que la
unidad reuna condiciones de habitabilidad, podrá ser entregada al comprador sin
que esté totalmente terminado el edificio. La fecha indicada para la
terminación se entiende, excluidos los inconvenientes de fuerza mayor, huelgas,
falta de materiales u otras causales no imputables a la administración;
d) La
administración tendrá a su cargo la totalidad de las tareas de organización y
administración, incluyendo la contratación de profesionales, empresas,
personal, subcontratista, compra de materiales y de realizar todo acto o
contrato necesario para la ejecución de la obra, conforme a los plazos y
características necesarias y generales de la construcción, percibiendo la
administración por todo concepto el . . . . .% del monto total de la obra,
incluyendo el valor de la tierra. Queda comprendido en tal concepto la
aprobación de planos de la obra y subdivisión Propiedad Horizontal. El proyecto
y dirección de la obra estará a cargo del Ingeniero Civil . . . . . . . . . . .
. . . . , Matrícula . . . . . . . . . . .;
e) El
comprador está facultado para que dentro de los . . . . . días de la firma de
este boleto, pueda solicitar al administrador las modificaciones y/o
adicionales que desee realizar en su unidad, las que deberán ser aprobadas por
la Dirección de Obra y el Administrador, y cuya petición, el comprador, deberá
presentarla por escrito. El comprador se compromete a no efectuar en la
respectiva unidad, modificación alguna al proyecto original de la obra que a
juicio del Administrador, pueda producir algún perjuicio en la marcha de los
trabajos. Asimismo el comprador, faculta a la Administración para resolver a su
criterio cualquier detalle que no
hubiera decidido con anterioridad y que sea necesario para no modificar el
ritmo previsto de la Obra. Todas las modificaciones o adicionales autorizados,
así como diferencia de calidad, a las fijadas o a fijar para todo el edificio,
producirá un aumento o reducción del costo de la unidad respectiva y se
liquidará independientemente de la contabilidad general de la obra, que será
ejercida por el Contador Público Nacional . . . . . . . . . . . . . . . T. . .
. . . . . . . . . . . . . F. Estos trabajos adicionales, no deberán perjudiciar
la marcha de la obra, una vez ordenados, se procederá en la siguiente forma: 1)
Si es de mayor costo serán abonados anticipadamente por el comprador y
totalmente al contado contra la presentación del presupuesto respectivo, y 2)
Si es de menor costo, su monto se descontará de la última cuota;
f) El
comprador por sí, ni ,junto con los demás compradores, podrá separar a la
Administración bajo ninguna circunstancia,, hasta la finalización total de la
obra anunciada en el presente contrato. Una vez adjudicadas las respectivas
unidades, podrá continuarse la administración con el administrador designado en
el presente y por un período de . . . . . años, formando un fondo de reserva;
g) La
administración se compromete a remitir trimestralmente al comprador, una vez
iniciada la obra, un informe de los fondos recaudadas y su distribución
poniendo a disposición de los mismos los comprobantes respectivos, y de no
impugnarse dentro del quinto día, se dará por aceptado dicho informe. - - - - -
DÉCIMO
PRIMERO: El
comprador cuando adquiera el carácter de propietario exclusivo de la respectiva
unidad de vivienda, será asimismo copropietario de las cosas comunes del
edificio, y tendrá todas las atribuciones que la ley le confiere en el
ejercicio del derecho de propiedad, obligándose a realizar y cumplir con todos
los recaudos de la ley.----
DÉCIMO
SEGUNDO: Siendo la
edificación de autofinanciación al costo, todos los gastos que pudieran
devengarse por escrituración, por afectación y adjudicación, como asimismo
también todos los impuestos y/o subdivisión serán totalmente, en su parte
proporcional con ajuste al porcentua1, a cargo del comprador, inclusive los que
pudieran corresponder normalmente al vendedor. Finalmente serán también a cargo
del comprador, en igual proporción los correspondientes al pago de seguros, luz
de obra, impuestos municipales o cualquier otro impuesto contribución o tasa,
vigente o que se creare en el futuro, como todo otro gasto necesario vinculado
a la obra en su conjunto y todo aquel que se produzca o se exteriorice una vez
finalizada la obra y adjudicadas las unidades y que tenga principio de
ejecución o generado durante la construcción del edificio. - - - - -
DÉCIMO
TERCERO: En caso de
fallecimiento o interdicción del comprador, su representación legal deberá ser
unificada dentro de los treinta días hábiles a contar de la fecha del hecho
motivante. Con dicho representante únicamente, se entenderá todas las
relaciones emergentes del presente contrato, debiendo dar cumplimiento a las
obligaciones de su representado, como si fuera este mismo. Si transcurrido
dicho plazo no se hubiere concretado esa representación singular, el
administrador por el solo transcurso del tiempo, sin necesidad de interpelación
judicial alguna, podrá dejar sin efecto y dar por rescindida la operación,
dentro de . . . . . días de adoptada dicha determinación, el administrador se
obliga a depositar a la orden de la autoridad que corresponde el importe total
percibido, sin interés, previa deducción del porcentaje establecido en la
cláusula QUINTA y aun cuando estuviera al día en el pago de las cuotas,
quedando ampliamente facultado el administrador a partir de ese documento, para
disponer a su arbitrio de dicha unidad. - - - - -
DÉCIM0
CUARTA: A todos los
efectos legales que diere lugar este contrato, las partes se someten a la
competencia ordinaria de los Tribunales quedando por constituidos sus
respectivos domicilios en los precedentemente indicados donde se tendrá por
válidas todas las notificaciones que se practiquen y en caso de cambio de
domicilio deberá hacerse saber a la otra parte fehacientemente. De conformidad
se firman ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la ciudad de . .
. . . . . . . . . . . . . , a los . . . . días . . . . . del mes de . . . . . .
. . . . . . . . . de 19 . . .. - - - - -
FIRMAS
Aplicando la definición del derecho real a
la propiedad, diremos que ésta se manifiesta en el poder jurídico que una
persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla
totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo
universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho
sujeto.
La propiedad es el derecho en virtud del
cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la
acción y voluntad de una persona.
En relación al concepto de propiedad el
autor Juan Vallette De Goytizolo señala lo siguiente: “la propiedad es un concepto primordialmente jurídico que se refiere a
la potestad de gestión y disposición de los bienes, y que determina la
atribución de las pertinentes facultades a cada titular de ellas reconocidas y
protegidas por el ordenamiento positivo. Es una forma jurídica adecuada para el
mejor aprovechamiento económico de los bienes y para la mayor paz y el mejor
orden social”.
La propiedad de un bien puede recaer a
titulo singular sobre una persona e igualmente lo puede ser sobre dos o más
personas en cuyo caso adopta la denominación de copropiedad o propiedad
pro-indiviso (derecho civil panameño).
Se entiende por copropiedad múltiple o
mancomuna, la relación jurídica en la cual, una pluralidad de sujetos, le
corresponde el dominio de la propiedad de una cosa.
Según la doctrina romanística
contemporánea, los romanos elaboraron los conceptos, las teorías, las reglas y
los efectos de esta figura jurídica.
De este concepto se desprende:
Que las facultades jurídicas de los
copropietarios sobre la cosa común están limitadas por cuanto ninguno puede,
totalmente ejercer su derecho.
Que solo dos o más personas pueden ser
dueñas de una cosa cuando la tienen en comunidad de bienes.
Que la copropiedad es una la propiedad.
Teorías:
Según Camus, la Doctrina Romana sobre la
propiedad reza como sigue:
"Se sostiene por los romanos
en relación con el condominio que los copropietarios tienen derecho a una cuota
intelectual o partes pro- indiviso. De manera que según este concepto los
poderes de los copropietarios no se ejercen sobre partes materiales de la cosa
sino que tienen derechos sobre porciones ideales abstractas. Esta doctrina se
llama de la división ideal de la cosa que se contrapone a la teoría y mantiene
la división no de la cosa sino del derecho de propiedad".
Elementos:
La copropiedad comporta los elementos
siguientes:
a)
Varios sujetos o copropietarios
b)
Un solo objeto no dividido
materialmente. Es el elemento que vincula a los titulares del derecho.
c)
El reconocimiento de cuotas
ideales los cuales determinan los derechos y las obligaciones del status de los
condominos.
La copropiedad que procede del consentimiento o de la voluntad de
las partes (condominu convenciona)
l. Sería el caso de dos o más personas
quienes adquieren la propiedad de un inmueble (edificio o fundo).
La
copropiedad legal. Es aquella que se produce por un
hecho ajeno a la voluntad. Un ejemplo de ello sería la herencia en que los
coherederos son condueños del patrimonio hereditario (comunidad incidental
comunis incidens).
Efectos:
Los efectos de esta. Institución, señalados
por el derecho Justinianeo, son los siguientes:
Ningún copropietario, individualmente puede
disponer de su sentido.
El
copropietario puede disponer de su cuota parte por
cuanto no se altera en la esencia del condominio ni la situación de los demás
copropietarios. Ello significa que pueden enajenar, gravar o renunciar a su
derecho ideal sobre la cosa.
A fin de realizar innovaciones o
alteraciones de la cosa que modificarían su estado, se exigía el consentimiento expreso de los copropietarios.
Los copropietarios podían ejercer cualquier
acción real o personal contra terceros o contra los copropietarios. Un ejemplo
de ello sería la acción reivindicatoria o la acción negatoria.
En la copropiedad, los condueños estaban
asistidos del derecho a pedir la división de la Cosa si lo consideraban
necesario para impedir problemas de carácter práctico. La Actio Comune
Dividundo y la Actio Familiae Erciscundae, en caso de herencia, eran acciones
con carácter real y personal simultáneamente por cuanto podían ejercerse no
solo para dividir la cosa sino también para obtener indemnización por los daños
causados a algunos copropietarios.
Algunos autores conceptúan que la copropiedad es el derecho real de
propiedad que varias personas tienen simultáneamente según las cuotas partes
sobre un bien mueble o inmueble que no está materialmente dividido.
Este concepto es acorde al que señalan
George Riper y Jean Boulanger "la
cosa permanece entera en su materialidad, es el derecho que se fracciona. Las partes
de cada uno en la propiedad común pueden ser iguales o desiguales. Si hay
desigualdad puede ser todo lo grande que se quiera". En esta misma
línea de pensamiento Planiol-Ripert y Picard señalan "Cuando una cosa pertenece a varios copropietarios se halla en
indivisión si el derecho de cada propietario se refiere al total, no a una
porción determinada de la cosa común. La parte de cada uno no será, por tanto,
una parte material sino una cuota-parte (); una parte alícuota proporcional,
que no sufre más limitaciones que las impuestas por el estado de copropiedad,
confiriendo a los interesados derecho a los frutos, rendimientos de la cosa
común y obligándolos a los gastos de conservación de ella en proporción a la
cuota ideal de cada uno".
Para algunos autores la copropiedad debe
ser pasajera y transitoria, porque riñe con el carácter exclusivo y excluyente
del derecho de propiedad; por cuanto el sujeto del derecho no es un individuo,
sino dos o más, que lo ejercen simultáneamente; sin embargo, cada copropietario
es el señor de una cuota ideal de la cosa.
De acuerdo a la doctrina la figura de la
copropiedad requiere de los siguientes elementos:
a)
La existencia de un bien, mueble o
inmueble.
b)
Dos o más personas que ejerzan un
derecho de propiedad sobre él.
c)
Que los copropietarios sean
simultáneamente propietarios de la cosa común y de una parte ideal,
proporcional de ella.
Según el tratadista Dr. Jorge Eugenio
Castañedas la copropiedad nace:
a)
Por el contrato. Dos o más
personas compran un bien sin constituir entre ellas sociedad.
b)
Por la adjudicación en una
participación. El juicio de partición, la subasta de un bien, por ejemplo, y en
esta diligencia se adjudica a dos o más personas. Estas son copartícipes en el
bien que se les ha adjudicado.
c)
Por adjudicación en juicio
ejecutivo. Lo mismo si la adjudicación se hace a dos o más personas.
d)
Por actos de última voluntad. Así,
si se llega un bien a dos o más conjuntamente.
No es el caso de instituciones de herederos,
porque con ella se crea un estado de comunidad o pro-indivisión que nace de la
herencia.
Sin embargo, puede ocurrir que los
coherederos solo sean de un bien determinado por lo que entre ellos existirá
copropiedad y comunidad
También nace el estado de copropiedad de la
unión o mezcla de bienes muebles. Nace asimismo por la disolución de una
sociedad mercantil.
Todo acto de dominio, es decir, de
disposición tanto jurídica como material, solo es válido si se lleva a cabo con
el conocimiento unánime de todos los copropietarios.
Los actos de administración de la cosa
objeto de copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de
intereses, y comprenden todos aquellos actos de conservación y uso de la cosa
sin alterar su forma, sustancia o destino.
Las formas de la copropiedad pueden
clasificarse desde los siguientes puntos de vista:
Copropiedades voluntarias y forzosas. Existe un principio fundamental en esta materia: nadie está obligado
a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no es válido el pacto por el
cual los condueños se obligan permanentemente a permanecer en dicho estado. Se
reconoce en cada condueño el derecho de pedir la división cuando le plazca.
Las copropiedades forzosas son aquellas en
que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la
división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este
estado que impone la propia naturaleza.
Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que
es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa.
Copropiedades reglamentadas y no
reglamentadas. Las reglamentadas son aquellas
formas especiales que han merecido una organización del legislador, tomando en
cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse, dada su naturaleza.
Copropiedades sobre bienes
determinados o sobre un patrimonio o universalidad.
Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero
existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y
pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Esta copropiedad sobre un
patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y
obligaciones.
En cuanto a la copropiedad sobre un bien o
bienes determinados, que recae sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota
se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero en el activo del
copropietario.
Copropiedades por acto entre vivos y
por causa de muerte. La copropiedad que se crea
por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto jurídico
unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la
copropiedad se origina por un contrato.
Puede también nacer de la prescripción que
tiene características de hecho y de acto jurídico. También la copropiedad puede
originarse por causa de muerte.
Por virtud de un hecho jurídico y por
virtud de un acto jurídico. Las que reconocen como
causa un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o
prescripción. Las que nacen de un acto jurídico son las que se crean por
contrato, o por acto unilateral.
Propiedad en condominio. Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y
limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su
uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo.
Los titulares de la propiedad en condominio
reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un
espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo
aprovechamiento y disposición es libre, que se determinan bienes o áreas
privativos; además la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las
áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acción divisoria y
son inseparables de la propiedad individual.
El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento
y libre disposición corresponde a un condómino, se denomina unidad privativa.
1. Derecho de Uso
Cada copropietario tiene derecho a servirse
del bien común siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los
demás.
El derecho de usar el bien común
corresponde a cada copropietario.
2. Derecho de disfrute
El derecho de disfrutar corresponde a cada
copropietario. Estos están obligados a reembolsarse proporcionalmente los
provechos obtenidos del bien.
3. Derecho a emprender la explotación
Si no está establecida la administración
convencional o judicial y mientras no sea solicitada por alguno de ellos,
cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los
trabajos para la explotación normal del bien.
Para justificar este derecho en favor de
cualquier co-propietario debe tratarse de un bien o bienes susceptibles de una
explotación económica continuada. El maestro Jorge Eugenio Castañeda, al tratar
este punto señala que podría tratarse de "un fundo, nave o negocio
industrial".
4. Derecho de Reivindicación
Cualquier copropietario puede reivindicar
el bien común. Asimismo puede promover las acciones posesorias, los
interdictos, las acciones de desahucio, y las demás que sean en beneficio del
bien común.
De prosperar estas acciones las
consecuencias jurídicas de la sentencia aprovechan a todos los otros
copropietarios desde que esta acción, como dice Jorge Eugenio Castañeda, "no es en provecho propio".
·
Di Martino, Carmelo Carlos.
Derechos Reales. 12° Edición. 2015. Editorial Marben. Asunción, Paraguay.
·
Hermosa, Blas. Derechos Reales. 2008. Editorial La Ley S.A. Asunción, Paraguay.
·
González Guerra, Oldemar. Panamá.
2012
·
Publicación del grupo CaiXas. http://www.grupocaixas.com/Legales_OrigenPH.htm,
consultado el 15 de agosto a las 11:25 horas. Buenos Aires, Argentina.
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