En nuestros días la propiedad horizontal está admitida en
forma prácticamente universal, aunque la misma es una figura relativamente
nueva, si bien ya conocida por pueblos antiguos, no es muy difundida.
Analizar la propiedad horizontal en el
Paraguay es complejo y mucho mas desde el campo notarial considerando que en la
práctica se dan criterios no contemplados en la legislación. Estudiar esta
figura en el derecho positivo paraguayo ha despertado un gran interés debido a
que la actividad comercial y la realidad supera el ordenamiento legal
existente. Citamos como ejemplo el proyecto cuya construcción empezó en el
2013. Es un mega complejo edilicio en razón de comprender centro de compra,
local de negocios, viviendas, estacionamientos, hotelería, viaducto, un área verde, que conlleva para su autorización
y ejecución una complejidad de etapas en diferentes áreas de las oficinas
municipales y estatales.
El crecimiento demográfico actual acompañado de la
concentración de la población en ciudades importantes del interior (como en la capital de
la República del Paraguay), desplaza la vivienda individual que por el elevado
costo da lugar a la necesidad de implementar un sistema de acceso a la
propiedad privada como es la propiedad horizontal, que significa transformarse
en titulares de dominio a personas que reunidas podrían enfrentar el elevado
costo de la vivienda que individualmente es inalcanzable.
La figura jurídica de la Propiedad
Horizontal es hoy en dia una referencia por su aplicación a otras nuevas
figuras y modalidades de urbanizaciones.
Esta presentación se enfoca
principalmente a los problemas de orden notarial en el momento de la
constitución de estas nuevas figuras en derecho inmobiliario.
En el año 1876, en la pos guerra, el
Paraguay adoptó el Código Civil Argentino de Vélez Sarsfield quien no la
reguló, pero la necesidad de admitirla y
reglarla se hizo impostergable promulgándose en 1960 la Ley 677 que estableció dicho régimen en nuestro país
(12 años después de la Ley 13512 de la República Argentina). Posteriormente en
1986 el Código Civil Paraguayo, regula expresamente la figura, consagrándola en
los Arts. 2128 al 2162[1]
deroga las disposiciones contrarias de
la citada ley, e incorpora la institución definitivamente a nuestro derecho
positivo.
La legislación paraguaya establece que
cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y partes comunes.[2]
Está conformada - como podemos ver- por
estos dos elementos: el contenido
central y más preciado está siempre constituido por la propiedad exclusiva
mientras que el condominio es accesorio del derecho de propiedad. A todo
ello se debe resaltar la voluntad asociativa, que se pone de manifiesto en la
conformación del grupo de propietarios, como órgano voluntario.
La propiedad horizontal tiene una
naturaleza sui generis, que no permite encasillarla dentro de los parámetros
rígidos de otras figuras jurídicas, sumado al otorgamiento del Reglamento de
Copropiedad.
A los efectos de la constitución de la propiedad
por piso o departamentos toda persona deberá instituir un reglamento de
copropiedad que será formalizado por el Escribano Público e inscripto en el
Registro Inmobiliario.
Podría considerarse el acta de nacimiento de la
propiedad horizontal, en el que se establecen aspectos sobre la propiedad
exclusiva y del condominio sobre bienes comunes, las obligaciones de los
copropietarios de dar, de hacer y de no hacer, en fin, regula sobre el destino
de cada edificio, de los distintos sectores, de construcciones ya terminadas o
aún en proyecto[3]. Puede ser redactado por
el dueño de un inmueble que se propone constituir propiedad horizontal para
posteriormente vender las unidades, o por condóminos de un terreno que se
proponen levantar en él un edificio para dividirlo entre ellos en propiedad horizontal,
lo cierto es, que conforme a la ley, el
reglamento es indispensable para que la misma nazca a la vida jurídica, y el
papel del notario en el asesoramiento y la redacción, es de fundamental
importancia, porque una vez formalizado en escritura pública, e inscripto en el
registro respectivo, se convierte en le
ley interna, la columna vertebral que rige toda la estructura de la institución y el relacionamiento entre
copropietarios y terceros.
En síntesis: el estado de propiedad horizontal
logra su constitución jurídica por medio del instrumento notarial en el
que se asienta la voluntad de otorgar el reglamento de copropiedad y
administración y su posterior inscripción en el registro público respectivo.[4]
Cumpliendo previamente todos los trámites de rigor que establecen además las
normas complementarias.
El reglamento
de copropiedad y administración es obligatorio para los propietarios aunque no
lo hubieran firmado, por el solo hecho de ser titulares de dominio, nace la
obligatoriedad desde el momento de la incorporación del comprador por la
adquisición de su unidad. La ley al establecer la obligatoriedad de redactar el
reglamento por escritura pública e inscribirlo en el registro público
correspondiente, no ha querido otra cosa que darle una publicidad suficiente
para reputárselo conocido como erga omnes
y no permitir a los propietarios excusar su cumplimiento. [5]
El reglamento de copropiedad y administración, es
una norma vigente a la que deben someterse en cuanto a sus derechos y
obligaciones. Su importancia radica precisamente en la circunstancia de ser
obligatorio y además, de sus cláusulas
–claramente redactadas- dependerá casi por completo el buen funcionamiento de
la comunidad constituida sobre el edificio. La fundamental tarea en la
redacción del reglamento no se refiere tanto a la naturaleza y descripción de
la estructura física del edificio, sino a establecer reglas claras a las que
deben someterse los propietarios -actuales
y futuros- y a la regulación de derechos
y obligaciones que deben cumplir para evitar fricciones y conflictos entre los
mismos. Se destaca la labor confiada a los notarios, que no solo debe
esforzarse por encuadrar la voluntad de las partes, sino debe hacerlo dentro de
las normas jurídicas que regulan una comunidad sui generis como es la propiedad horizontal. Porque el
reglamento debe ser dinámico y no estático, los escribanos no pueden admitir un
texto de redacción uniforme ni usar “formularios tipo” o modelos
preestablecidos, éstos deben ser una simple guía, pero su adaptación debe
hacerse con un severo análisis previo de cada proyecto y situación en
particular, es por eso relevante la intervención notarial en la redacción del
mismo, por la función preventiva de su
actuación reduciendo al mínimo la instancia judicial.
Existe discusión doctrinaria si el reglamento de
copropiedad es un contrato (porque hay
acuerdo de copropietarios), una oferta (cuando hay un solo propietario) o un
conjunto de normas. La opinión más generalizada sostiene ésta última
afirmación, y concluyen que no es un contrato sino un conjunto de normas
jurídicas que rigen la vida interna de los copropietarios [6]
El reglamento
constituye la ley interna destinada a regir claramente con disposiciones
precisas, necesarias y convenientes, la
vida del conjunto de propietarios, según el Código Civil, el reglamento deberá
disponer obligatoriamente sobre varios temas[7], sin perjuicio que se puedan agregar cláusulas optativas que no
contradigan el espíritu del régimen de propiedad horizontal.
La
modificación del reglamento deberá darse
necesariamente con la mayoría de dos tercios de los propietarios que
representen por lo menos la mitad del valor del edificio (Art. 2146 CCP),
deberá consignarse en escritura pública e inscribirse en el registro público
correspondiente (Sección Propiedad Horizontal) de la Dirección General
de los Registros Públicos.
Según
opiniones doctrinarias, es uno de los temas menos estudiados de la propiedad
horizontal, pues se da muy pocas veces
en la práctica, las posibles causas están contempladas en la ley y se consignan
en algunas cláusulas de todo reglamento, se trata del estado ruinoso del
edificio, como de la destrucción total o parcial del mismo. Otras dos causas de
extinción son netamente voluntarias como es la desafectación[8] que debe realizarse por la misma vía que la afectación, es decir, la
escritura pública, esta desafectación unifica las anteriores ya que para
demoler el edificio por aspectos físicos de destrucción, ruina u otra causa, es necesario otorgar la escritura pública
para desafectar el inmueble [9] en forma expresa. Existe el
caso de la concentración de derechos, que se opera cuando, eventualmente una
misma persona adquiere todas las unidades y desafecta al inmueble del régimen
de propiedad horizontal. Parcialmente, termina para los copropietarios cuando
enajenan su unidad.
No
aparece en el Código Civil Paraguayo ni en ningún decreto reglamentario en
vigencia, pero consideramos que siendo
facultativo, puede derivar del
reglamento, de acuerdo a las condiciones propias y particulares de cada grupo
de propietarios. Es un órgano convencional integrado exclusivamente por
propietarios. A diferencia del administrador que es el representante creado por
ley, remunerado y encargado de hacer ejecutar las decisiones de la asamblea
puede ser un copropietario o un tercero no propietario. Gran parte de la
doctrina reconoce al Consorcio de Propietarios como una persona distinta a la
de los miembros que la componen y esto es de toda evidencia en el cobro de las
expensas comunes (mas aun por vía judicial) o en las acciones que el o contra
el personal contratado u otros terceros se sustancian en el Poder Judicial,
donde siempre es reconocido como parte.
Ello se demuestra en numerosos fallos judiciales
y administrativos de entre los cuales seleccionamos los siguientes:
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PRIMER CASO
PROPIEDAD HORIZONTAL ~ PROPIETARIO ~
PROPIETARIO DE INMUEBLE
Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial de Asunción, sala 3
Consorcio de Copropietarios Edificio Altos de Palermo c.
Constructora Atlas S.A.C.I. s/ Acción ejecutiva. (Ac. y Sent. Nº 5)
08/02/2010
Voces
ACREEDOR ~ ACTOR ~ ANOTACION
REGISTRAL ~ BOLETO DE COMPRAVENTA ~ CERTIFICACION DE DEUDA ~ CODIGO CIVIL ~
COMPRADOR ~ COMPRAVENTA ~ CONDOMINIO ~ CONSORCIO DE PROPIETARIOS ~ CONTRATO ~
COPROPIETARIO ~ DEMANDADO ~ DEUDA LIQUIDA ~ DEUDOR ~ DEUDOR SOLIDARIO ~
DOMINIO ~ EJECUCION DE EXPENSAS ~ ESCRITURA PUBLICA ~ ESCRITURACION ~
EXCEPCION DE INHABILIDAD DE TITULO ~ EXCEPCIONES ~ EXPENSAS COMUNES ~
INMUEBLE ~ INSCRIPCION ~ INTERESES ~ JUICIO EJECUTIVO ~ LEGITIMACION ~
LEGITIMACION PASIVA ~ MULTA ~ OBLIGACION EXIGIBLE ~ OBLIGACIONES ~ OBLIGADO
AL PAGO ~ PAGO ~ PARTE ~ PROPIEDAD HORIZONTAL ~ REGISTROS PUBLICOS ~
SENTENCIA ~ TERCEROS ~ TRANSMISION DE BIENES
Tribunal: Tribunal de Apelación en lo
Civil y Comercial de Asunción, sala 3
Fecha: 08/02/2010
Partes: Consorcio de Copropietarios Edificio Altos de Palermo c.
Constructora Atlas S.A.C.I. s/ Acción ejecutiva. (Ac. y Sent. Nº 5)
Publicado en: La Ley Online;
Cita Online: PY/JUR/84/2010
Hechos
El demandado apela la sentencia que
rechazó la excepción de inhabilidad de título opuesta por su parte contra la
ejecución incoada por el actor. El Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial, tercera sala, confirma la resolución recurrida.
Sumarios
1 - Debe ser confirmada la sentencia
que rechazó la excepción de inhabilidad de título opuesta por el demandado
cuando el certificado de deuda que sirve de base de la ejecución reúne las
condiciones para su exigibilidad al encontrarse determinado el titular del
crédito reclamado, el titular de la deuda y el monto adeudado en concepto de
expensas comunes.
2 - La anotación preventiva en los
registros públicos que alega el demandado a fin de eximirse de la obligación
de pagar el crédito por expensas comunes carece de asidero cuando el efecto
erga omnes de la anotación en los archivos públicos no exime a las partes
contratantes de las obligaciones asumidas con anterioridad a la misma.
3 - Posee legitimación pasiva el
demandado para ser ejecutado por el monto adeudado en concepto de expensas
comunes cuando en el presente proceso es inexistente alguna constancia que
acredite que su parte haya perdido la titularidad y el dominio del inmueble
afectado.
4 - La inscripción preventiva del
inmueble perteneciente al demandado no causa la pérdida de sus derechos de propiedad
y dominio sobre el bien ya que se perfecciona con la inscripción definitiva.
5 - Es exigible la obligación
consignada en el certificado de deuda cuando se encuentra perfectamente
cuantificada respecto a cada uno de los rubros exigidos por el reglamento de
copropiedad: expensas, multa e interés mensual (del voto de la Dra.
Buongermini Palumbo).
6 - Carece de virtualidad jurídica
inter partes y erga omnes la transferencia del inmueble efectuada por el
demandado a favor de un tercero cuando dicha transmisión no satisface la
forma exigida en el art. 700 del CC al haberse efectuado el acto negocial a
través de un contrato privado –boleta de compraventa– sin que exista
constancia de su escrituración (del voto de la Dra. Buongermini Palumbo).
7 - Tiene derecho el consorcio a reclamar la deuda al copropietario de la
unidad imperfectamente transferida aun cuando el tercero adquirente haya
asumido los gastos que afectan a la unidad, al ser inoponibles al acreedor
los acuerdos que los copropietarios celebren con los particulares (del voto
de la Dra. Buongermini Palumbo).
8 - La liberación del demandado
–deudor originario– en razón al convenio de asunción de deuda no se ha producido cuando faltó la
adhesión del consorcio –acreedor– al acuerdo (del voto de la Dra.
Buongermini Palumbo).
9 - La falta de aceptación por parte del consorcio respecto a la asunción
de la deuda no impide la conversión del comprador en deudor solidario de
las expensas cuando aquel en su carácter de acreedor tiene la potestad de
ejecutar la deuda tanto a su parte como así también al deudor originario (del
voto de la Dra. Buongermini Palumbo).
10 - El consorcio –actor– tiene el derecho a reclamar la deuda al
copropietario de la unidad imperfectamente transferida, quien tendrá que
pagarla, y éste a su vez podrá accionar por repetición de lo pagado a quien
asumió contractualmente el pago –comprador– (del voto de la Dra. Buongermini
Palumbo).
TEXTO COMPLETO:
2ª Instancia.- Asunción, febrero 8 de
2010.
1ª) ¿Es nula la sentencia apelada?
2ª) En su caso, ¿se dicto conforme a
derecho?
1ª cuestión: El Dr. Villalba
Fernández dijo: El recurrente al no haber fundado este recurso interpuesto, y
siendo, los agravios vertidos por el mismo en sustento de éste recurso
pudiendo ser resuelto por vía de la apelación también ejercitada, debiendo
por ende ser declarado desierto al no haberse constatado en la resolución
examinada vicios u omisiones procesales de naturaleza solemne o formal que
autoricen a éste Tribunal a una declaración de nulidad de oficio, conforme lo
establecen los arts. 15 inc. b), 113 y 404 del CPC.
La Dra. Buongermini Palumbo
manifestó: Nulidad: El recurrente, en su escrito de fs. 124/126, no ha
fundado el recurso. Por lo demás, y dado que no se advierten en la sentencia
recurrida vicios o defectos que autoricen a esta Magistratura a declarar la
nulidad de oficio, el recurso debe ser declarado desierto.
El Dr. Ortiz Pierpaoli manifestó:
Adherirse al voto precedente.
2ª cuestión: El Dr. Villalba
Fernández dijo: Por la Sentencia Apelada Nº 486 de fecha 30 de julio de 2008,
la instancia anterior resolvió: “I.- No hacer lugar a la excepción de
inhabilidad de titulo deducida por Constructora Atlas S.A.C.I. contra el
progreso de la presente ejecución de conformidad con los términos del exordio
de esta resolución. II.- Llevar
adelante, con costas, la ejecución promovida por el Consorcio de
Copropietarios Edificio Altos de Palermo en contra de Constructora Atlas
S.A.C.I., por cobro de la suma de guaraníes veinticuatro millones quinientos
treinta y nueve mil ochocientos cincuenta y uno (Gs. 24.539.851), hasta
que la actora se haga integro pago del capital reclamado, más intereses.
III.- Imponer las costas a la parte perdidosa. IV.- Anotar...” (fs. 107/109 y
vlta.).
De dicha sentencia recurre el representante
convencional de la parte demandada y presenta su escrito de expresión de
agravios, que obra a fs. 124/126, manifestando su desacuerdo con la sentencia
pronunciada por el a quo. Manifiesta, que su parte ha demostrado que el
instrumento presentado (certificado de deuda) por la accionante carece de
requisitos para la ejecución. Dice, que el instrumento carece de titular de
la deuda, no posee fecha cierta, debe mencionar la suma líquida, carece de
certeza en la determinación de la obligación, se omitió el requisito de las
disposiciones del reglamento de copropietarios. En cuanto a la falta de
legitimación pasiva aduce, que las obligaciones a que se encuentra vinculada
su mandante están determinadas en la Ley Nº 1909/2002, que establece la
responsabilidad a los compradores del pago de impuestos, tasas y
contribuciones que afecten al lote comprado, causando entonces la inscripción
preventiva en los registros públicos el efecto erga omnes entre vendedor y
comprador, no siendo exigible los gastos de expensas comunes. Termina su
exposición con la formulación del petitorio de rigor.
La contraparte, representado por el
Abog. O. L. R., contesta el traslado de los agravios de la contraparte
fundando la defensa de la sentencia recurrida. Alega, que el instrumento
presentado reúne todos los requisitos de forma y fondo para su ejecución.
Argumenta, que el reglamento de copropietarios establece los requisitos
básicos la demanda del crédito por vía ejecutiva contra el deudor de las
expensas comunes. De la legitimación pasiva arguye, que la legislación
establece la obligación de pago de las expensas comunes al propietario del
inmueble y así lo constata el informe de la oficina registral a nombre de la
parte demandada y la inscripción preventiva no le desobliga a la accionada.
Manifiesta, que la liquidación presentada reúne todos los requisitos exigidos
por la Ley procesal y no existe prueba que la demandada no sea la propietaria
del inmueble. Concluye su contestación, formulando el petitorio
correspondiente.
De las constancias de autos, y a los
efectos del reexamen de la sentencia en alzada, se debe partir, del análisis
si efectivamente el instrumento respaldatorio de la acción presentado reúne
los requisitos exigidos por el Código Procesal Civil para ser demandado por la
vía ejecutiva. Es así, que el Certificado Complementario de Deuda agregado a
fs. 35/36 de autos, en donde se consigna que la descripción de los montos
adeudados se encuentra conforme al art. 12 del Reglamento de Copropietarios
en relación al titular del dominio de la Unidad Nº 1301. El cual, se
encuentra avalado por el reglamento adjunto a fs. 06/29 y el informe de la
Dirección General de los Registros Públicos, donde se hace constar que el
titular del inmueble afectado es la demandada “Constructora Atlas S.A.C.I.”.
Es así que el art. 449 del CPC dice: “Créditos por expensas comunes.
Constituirá titulo ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios
sujetos al régimen de la propiedad por pisos o departamentos. Con el escrito
en que se promueva la ejecución deberán acompañarse certificado de deuda que
reúnan los requisitos exigidos por el reglamento de copropiedad. Si éste no lo hubiere previsto, deberá
agregarse copia protocolizada de las actas de las reuniones del consorcio,
celebradas de conformidad con el reglamento, en las que se ordenaron o
aprobaron las expensas. Asimismo, se acompañara? constancia de la deuda
líquida y exigible del plazo concedido a los copropietarios para abonarla,
expedida por el administrador o quien haga sus veces”. Entonces, estando
determinado el titular del crédito reclamado, el titular de la deuda y el
monto liquido, esos elementos hacen que el instrumento base de la reclamación
reúna las condiciones para su exigibilidad por la ejecutiva.
Por otro lado, cabe constar que la
parte demandada en realidad no ha alegado la inexistencia de la deuda, solo
argumentado que no es su parte la obligada al pago del crédito exigido.
Aduciendo la existencia de una anotación preventiva en los registros públicos
que obra en el informe registral mencionado precedentemente. Cabe aclarar en
ese sentido, que el efecto erga omnes de la anotación en los archivos
públicos no la eximen a las partes contratantes de las obligaciones asumidas
con anterioridad entre ambas.
En cuanto a la legitimación pasiva,
cuestionada por la accionada, el vínculo procesal se encuentra establecido
por las mismas pruebas instrumentales que fueron presentadas por la
demandante. Y no existe constancia alguna en el proceso que la obligada haya
perdido la titularidad y el dominio del inmueble afectado, que como se
mencionaron en el párrafo anterior la inscripción preventiva no causa la
perdida de los derechos de propiedad y dominio del otorgante. Esos efectos
recién se perfeccionan con la inscripción definitiva, conforme lo determina
el art. 302, 306 del Código de Organización Judicial.
En conclusión, de todo lo expuesto en
los párrafos precedentes es criterio de este Miembro preopinante que la
sentencia recurrida debe ser confirmada en todas sus partes.
En cuanto a las costas ellas deberán
ser impuestas a la parte perdidosa de conformidad a lo dispuesto en el art.
203 del CPC.
La Dra. Buongermini Palumbo
manifestó: Apelación: Se trata de establecer la procedencia o no de la
excepción de inhabilidad de título opuesta al progreso de la ejecución, bajo
dos argumentos: la falta de legitimación pasiva para el cobro de la deuda y
la irregularidad del título presentado a ejecución -en la especie un
certificado de deuda, por expensas comunes-. Las veremos sucesivamente.
En cuanto a la regularidad de la
certificación, ella debe verse tan solo en sus aspectos formales esto es de
creación del título, facultades y competencias del órgano emisor y
cumplimiento de los requisitos legales para su emisión. El art. 449 del CPC
trae a cuento estos requisitos, los cuales son propios y especiales de este
tipo de crédito, al cual la Ley ha entendido conveniente otorgarle, fuerza
ejecutiva. Estos créditos, cuyo
titular es siempre el consorcio, son creados como consecuencia de la
existencia, conservación y el funcionamiento de un edificio. Es decir, se
requieren para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del edificio común. De ahí que ningún copropietario se
pueda liberar de contribuir a la satisfacción de tales gastos -arts. 2138 y
2140 del CC-. Como vemos, los títulos por expensas comunes tienen una
naturaleza singular y propia, por lo que pretender equipararlos o sujetarlos
al régimen de otros documentos obligaciones, como son los títulos de crédito,
que cuentan con una mecánica y un funcionamiento bien distinto -nacen para
circular-, constituye un desacierto.
El Código de Formas prescribe que
constituirá titulo ejecutivo el certificado de deuda que reúna los requisitos
exigidos por el reglamento de propietarios. Luego, los requisitos para la
creación de cada crédito en particular -por expensas comunes- habrán de ser
expresamente contenidos en cada reglamento de copropiedad particular, y no
otros. A su vez, la certificación debe ajustarse al requerimiento general
establecido en el art. 4...del CPC; debe tratarse de una deuda liquida y
exigible.
El art. 12 del reglamento de copropiedad y administración
del consorcio accionante (fs. 19) prescribe que el
coproprietario que no cumpliere con el pago anticipado de las expensas se
constituirá en mora de pleno derecho y que podrá ser demandado por vía del
juicio ejecutivo, previa notificación por telegrama colacionado que le hará
el administrador, bastando la liquidación debidamente firmada y sellada por
la administración. De este artículo deben ser extraídas las exigencias que
debe reunir el instrumento para constituir un titulo regular. Se observa que
éstas son: la liquidación de la deuda suscrita y sellada por el administrador
y la notificación de la deuda al copropietario realizada por medio de
telegrama colacionado. Nada prescribe respecto de la individualización
nominal del titular del piso o departamento. Luego, el requisito no es
exigido y la titulación indirecta o innominada del certificado indicando al
titular del dominio de la Unidad Nº 1301 es perfectamente válida. Por lo
demás, con esta designación se puede identificar perfectamente al sujeto
obligado, que lo será en tanto y en cuanto sea propietario de la cosa. No
hay, pues, indeterminación del sujeto pasivo obligado, lo cual de por si?
invalidaría el titulo.
A fs. 35/36 obra el certificado de deuda expedido por el Consorcio Altos de Palermo a
través de su administrador, el Lic. Javier Cardozo, quien fuera designado en
tal carácter en la Asamblea General Ordinaria Nº 6 de fecha 27 de abril de
2006, protocolizada por Escritura Pública Nº 14 de fecha 2 de junio de
2006. Este certificado, al igual que el de fs. 53/54, muestra una liquidación
precisa y detallada de la deuda del titular de dominio de la Unidad Nº 1301,
que va desde el mes de diciembre de 1999 hasta el mes de noviembre de 2006.
No pueden, pues, haber dudas respecto de la liquidez de la deuda; esta se
encuentra perfectamente cuantificada y precisamente explicitada respecto a
cada uno de los rubros exigidos por el reglamento de copropiedad: expensas,
multa e interés mensual.
En cuanto a su exigibilidad, vemos
que el art. 11 prescribe que el administrador presentara a fin de mes la
totalidad de los gastos comunes, y cada propietario deberá retirar de la
administración y abonar el gasto correspondiente, del primero al quinto día
del mes, en el domicilio de la administración, la suma que le corresponda
conforme a su porcentaje de copropiedad. Luego, recordemos aquí que el art.
12 del reglamento establece la mora automática en el pago de los gastos
comunes, sin necesidad alguna de interpelación previa por parte del
administrador. En estas condiciones, la deuda deviene enteramente exigible.
Por último vemos que se ha notificado por telegrama colacionado a la firma
Constructor Atlas S.A.C.I. de la deuda en fecha 8 de agosto de 2006. Esta
empresa, según surge del informe de condiciones de dominio expedido por la
Dirección General de Registros Públicos (fs. 43), es propietaria registral
del departamento Nº 1301 –Piso 13.
Así las cosas, tenemos que el
examinar los requisitos formales del título se ve que se han cumplido los
presupuestos legales de la emisión, así como respecto del sujeto del cual
emana y la suscripción respectiva del instrumento y su notificación.
Otro asunto es el referente a la
legitimación. A continuación se harán algunas consideraciones acerca de la
falta de legitimación pasiva. El accionado alego? haber transferido a la Sra.
María Angélica Quiñonez el departamento sobre el cual pesa la deuda. De las
constancias de autos vemos que a fs. 73/81 ha sido agregado un boleto de
compraventa, y que el mismo ha sido inscripto preventivamente en los
registros públicos. Debemos, pues, referirnos a la virtualidad que tiene un
contrato privado, respecto de las partes y frente a terceros, en relación a
la transferencia de la propiedad inmueble. Primeramente debe decirse que los
bienes, aún inmobiliarios, se transmiten por contrato -art. 1967 del CC- pero
esta regla debe ser armonizada con la normativa relativa a las formas,
contenida en el art. 700 y ss del mismo cuerpo legal, la cual exige que los
actos traslativos de dominio relativos a inmuebles -entre los que se
inscriben, desde luego los contratos- sean hechos en escritura pública, so
pena de no tenerlos por concluidos -esto es, de no quedar perfeccionados como
actos jurídicos-. La omisión de la forma exigida encuentra su solución en la
ejecución forzada de la obligación de hacer la escritura, regulada en el art.
701. En autos tenemos un boleto de compraventa, sin que exista constancia
alguna de escrituración. Este acto negocial sobre el inmueble no satisface la
forma exigida por el art. 700, con lo cual no puede producir el efecto
traslativo ni siquiera inter partes. La mayoría de la doctrina esta? conteste
en que el boleto de compraventa no es suficiente para hacer adquirir la
propiedad. Así se ha dicho: “El comprador por boleto: No tiene el dominio
(por ser su titulo insuficiente para adquirir derechos reales). La
suscripción del boleto no produce la pérdida del dominio en el vendedor;
tampoco lo tiene el comprador aun recibido de la posesión [...] No tiene
justo titulo (por ausencia de la formalidad legal) (escritura...) [...] No
tiene dominio perfecto ni imperfecto...” (Morello, Augusto M. y De la Colina,
Pedro Rafael. El Boleto de Compraventa Inmobiliaria. 4ª Ed. Librería Editora
Platense. Ps. 63/64. La Plata, 2008); El boleto de compraventa es un contrato
de compraventa imperfecto por falta de forma (conversión formal), cuyo
defecto lo priva del más importante de sus efectos propios, cual es el de
servir de titulo suficiente para que trasmita el dominio”; El titular del
boleto de compraventa no tiene acciones reales, salvo por subrogación” (Fazio
de Bello, Marta E. Teoría y Técnica del Boleto de Compraventa. Ed. Ábaco.
Buenos Aires. Ps. 83 y 153). En jurisprudencia de la Corte Suprema Argentina
en la causa “Melis, Hilda c/ Baudo, Antonio, desalojo” se ha dicho que “...
quien se dice propietario de un inmueble sin más titulo que boleto privado de
compraventa, no reviste la calidad de tal ni se encuentra comprendido en el
periodo inicial del inc. 1 del art. 602 (los propietarios poseedores a titulo
de dueño...), porque tratándose de bienes raíces el dominio recién se
consolida con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de
transferencia” (opus cit. 4-12-1962, DJBA, v. 68, p. 173).
Aclarado el punto, pasemos a lo que
prescribe el reglamento de copropiedad sobre transmisiones de derechos sobre
una unidad. Es menester recordar que el reglamento de copropiedad tiene
naturaleza contractual, por lo que se le aplican los principios generales del
contrato, con la particularidad de que cada
adquirente posterior a quienes originariamente constituyeron el consorcio se
convierte en adherente automático de sus reglas. El art. 1 del reglamento
de copropiedad reza: “A los efectos de este reglamento, y de acuerdo a lo
dispuesto por el Código Civil Paraguayo queda constituido el condominio que
se denominara? “Altos de Palermo”, integrado por los titulares de dominio
exclusivo de los sectores que se denominan en el art. 2º inc. b, todo lo cual
se acreditarán con las respectivas escrituras públicas debidamente inscriptas
en registro pertinente”. Se ve aquí que el reglamento se adecua perfectamente
tanto a los modos como a las formas de transmitir el dominio, dado que
requiere la extensión de escritura pública para la inserción de un nuevo
sujeto -adquirente- al condominio.
Luego prescribe: “En caso de
transmisión de dominio, el sucesor, ocupara? “ipso jure” el lugar del
antecesor de la entidad, a partir de la fecha de la respectiva adquisición.
En caso de usufructo, habitación, anticresis, locación o comodato, o de
cualquier otra clase de acto, hecho o convención que confiera posesión,
tenencia, o uso y goce sobre la correspondiente unidad, que no sea a título
de dueño, los titulares de aquellos derechos no tendrán intervención en el
condominio permaneciendo el nudo propietario, en cuanto a sus relaciones con
la entidad, en la plenitud de sus responsabilidades y obligaciones para con
ella y en el ejercicio de todos sus derechos de copropietario, cualesquiera
sean los términos de los contratos celebrados con terceros...” (fs. 11). Aquí
se prevé la hipótesis de transmisión de dominio por parte de un adquirente
originario a un nuevo sujeto, con
posterioridad a la celebración del consorcio y de su respectivo
reglamento de copropiedad. Como se ve, la traslación de las obligaciones
opera ipso iure, sin necesidad de ninguna otra formalidad. Pero para que ello
tenga operatividad, como vimos, el propio reglamento demanda escritura
pública.
Por último, resulta importante
también referirnos a la cláusula décimo quinta del boleto de compraventa
celebrado en la Constructora Atlas S.A.C.I. y la Sra. María Angélica Quiñones
Sanguina (fs. 74 vlto.), por la cual ésta asume los gastos que afecten a la
unidad. Aquí tiene lugar otro negocio jurídico, ya entre el demandado y un
tercero, por el cual el comprador quedaría obligado en la misma forma que el vendedor frente al
consorcio. Aquí debemos hacer algunas precisiones, que inevitablemente
nos llevan a la desestimación de la defensa opuesta. Primeramente, el consorcio es un tercero ajeno a
los acuerdos que los copropietarios celebren con particulares, por lo que las
estipulaciones que se celebren entre éstos resultan inoponibles a aquél. El consorcio tiene el derecho a reclamar
la deuda al copropietario de la unidad imperfectamente transferida, quien
tendrá que pagarla y, en todo caso, accionar por repetición de lo pagado
frente a quien asumió contractualmente el pago -respecto de éste negocio nos
referirnos mas adelante-. Luego, y aún en el hipotético caso de que la
asunción de deuda pueda operar -por permitirlo el reglamento de copropiedad-,
el consorcio, en su calidad de
acreedor, tendría la potestad de ejecutar la deuda a cualquiera de ellos,
y el copropietario registral sólo quedaría liberado por efecto de una
estipulación expresa. Como se ve, ello no ha sucedido en estos autos.
Entre el demandado y el tercero
comprador de la unidad, observamos que se ha producido una asunción de deuda
-respecto de las expensas-, en los términos del art. 543 del CC. La norma,
citada textualmente, prescribe: “Si el deudor y un tercero convienen en que
éste asuma la deuda de aquél, el acreedor puede adherirse a la convención,
caso en el cual será irrevocable la estipulación hecha a su favor. La
adhesión del acreedor importa la liberación del deudor originario sólo si
éste constituye condición expresa de la estipulación o si el acreedor declara
expresamente que lo libera. Si no hay liberación del deudor, queda éste
solidariamente obligado con el tercero. En cualquier caso, el tercero queda
obligado hacia el acreedor que se ha adherido a la estipulación dentro de los
limites en que ha asumido la deuda, y puede oponer el acreedor las
excepciones fundadas sobre el contrato en virtud del cual la asunción se ha
verificado”. Se entiende que la asunción de deuda opera inter partes con
independencia de la posición asumida por el
consorcio respecto de la convención, según se colige de los términos de
la norma. La adhesión al convenio por parte del accionante -de haberse
producido- tendría como efecto, si fuere el caso, la liberación del demandado
-propietario registral-, pero la falta de aceptación no impide la conversión
del comprador en deudor solidario de las expensas. En este tipo de figura
cualquier objeción fundada en el interés que podría llegar a tener el
acreedor respecto de la persona del deudor queda subsanada al supeditar la
validez de la asunción -en el sentido de extinguir la obligación para el
deudor originario; delegación perfecta- a la aceptación o conformidad del
acreedor. Tal conformidad y liberación del deudor originario no han tenido
lugar. Luego, las expensas son enteramente exigibles al propietario registral
que ha sido demandado.
La excepción de inhabilidad de titulo
opuesta debe ser desestimada. En consecuencia, corresponde confirmar la
sentencia apelada.
Las costas han de ser impuestas a la
perdidosa, de conformidad con el art. 203 del CPC.
El Dr. Ortiz Pierpaoli manifestó:
Adherirse al voto de la Magistrada precedente, con los mismos fundamentos.
Por el mérito que ofrece el acuerdo
precedente y sus fundamentos, el Tribunal de Apelación en lo Civil y
Comercial, tercera sala. Resuelve: Declarar desierto el recurso de nulidad.
Confirmar, en todas sus partes la sentencia apelada. Imponer las costas a la
parte perdidosa. Anótese, regístrese y remítase copia a la Excma. Corte
Suprema de Justicia.- Neri E. Villalba Fernández.- María Mercedes Buongermini
Palumbo.- Fremiort Ortiz Pierpaoli.- Sec.: Pablo Costantini.-
Corte
Suprema de Justicia del Paraguay, sala civil y com.
Resumen
La parte demandada apela la sentencia sobre la
ejecución de la deuda promovida por el consorcio
de copropietarios que afecta a la unidad alegando inhabilidad de titulo
del certificado de deuda siendo que el mismo no reúne todos los requisitos
para su ejecutoriedad.
Conforme a la Resolución de la Cámara de
Apelación, el consorcio tiene derecho a reclamar la deuda al copropietario de
la unidad imperfecta transferida quien tendrá que pagarla y en todo caso,
accionar por repetición de lo pagado frente a quien asumió contractualmente
el pago, pero, para que proceda el caso hipotético de que el comprador sea
interpelado por el consorcio, este deberá consentir la convención hecha. En
síntesis entre la demandada y el tercero comprador se ha producido una
asunción de deuda, respecto de las expensas. El copropietario registral solo
quedaría liberado por efecto de una estipulación expresa, que como se ve en
autos esto no ha sucedido, por lo que corresponde confirmar la sentencia
apelada.
Cabe destacar que la demandada no ha negado la
existencia de la deuda por falta de personalidad jurídica del demandante y la
Cámara dio la razón al consorcio al confirmar la SD de 1ra. instancia.
|
Actualmente, y teniendo en cuenta la dinámica que
ofrece el mundo del derecho nos lleva a buscar nuevas posibilidades u
oportunidades, que a su vez genera la obligatoriedad de establecer reglas de
convivencia, referente a las NUEVAS MODALIDADES DE CONTRATACION REFERIDAS AL
DOMINIO Y USO DE INMUEBLES. Así encontramos a las figuras denominadas URBANIZACIONES
CERRADAS, BARRIOS PRIVADOS, BARRIOS CERRADOS, CLUBES DE CAMPO o COUNTRY CLUB,
DUPLEX, REGIMEN DEL TIEMPO COMPARTIDO. Todas estas modalidades de urbanizaciones tienen elementos comunes,
pero también diferencias, siendo más compleja la estructuración del club de
campo o country, porque son los que ofrecen mayor diversidad y, como veremos,
tienen incluso importantes variantes entre sí y fueron generadas ante
situaciones de hecho o necesidades concretas, creando un sin número de
normativas administrativas sin contar con una legislación plena, para brindar
soluciones adecuadas ante la creciente aparición de figuras del derecho de
propiedad como son las figuras enunciadas precedentemente.[10]
Ejemplos:
El club de campo es un complejo recreativo
residencial ubicado en una extensión suburbana, limitada en el espacio e integrada
por lotes construidos o a construirse, independientes entre sí, que cuenta con
una entrada común y está dotado de espacios destinados a actividades
deportivas, culturales y sociales, siendo las viviendas de uso transitorio o
permanente y debiendo existir entre el área de viviendas y el área deportiva,
cultural y social una relación funcional y jurídica que convierta al club de
campo en un todo inescindible.
Esta nota de inseparabilidad de las áreas de
vivienda y deportiva, cultural y social que singulariza al club de campo, conduce a que
los titulares de las viviendas tengan la facultad -inherente a dicha
titularidad- de hacer uso de las instalaciones deportivas, culturales y
sociales y a que la transmisión del derecho sobre las viviendas conlleva indefectiblemente
la de esta facultad. También es nota especifica de los clubes de campo que,
mientras que el uso de la vivienda es exclusivo a su titular, el de las
instalaciones y servicios recreativos
es compartido con los demás titulares de las viviendas que integran el
complejo, y en su caso, con los grupos familiares
respectivos e incluso con los ocupantes transitorios o los invitados de los
titulares.
En ambos casos, tanto en el club de campo como en
los barrios cerrados, y con relación a su estructuración dentro del marco
normativo actual, los elementos que deben considerarse para la estructuración
jurídica son los siguientes:
Áreas de copropiedad comunitaria que,
según se trate de un club de campo o un barrio cerrado, tendrán una extensión e
infraestructura más o menos costosa.
Calles de circulación interna.
Elementos Diferenciales
Clubes de Campo: La
diferencia más importante es que en el club de campo hay áreas comunes
destinadas al esparcimiento colectivo y, naturalmente son de alguna importancia
tanto ediliciamente como en cuanto a la necesidad de manutención. Estos
lugares, que comúnmente se denominan "complejo social y deportivo"
caracterizan a los countries y, según como se presente la realidad, pueden
encontrarse diversas clases de ellos.
Para el
barrio cerrado no hay distinciones, ya que las áreas comunes solamente tienen
lo indispensable para el funcionamiento del lugar. De
modo que normalmente, no tienen lugares de esparcimiento colectivos, sino que
únicamente son comunitarias las calles y áreas de circulación interna. A veces
tienen una estructura común,
como sala de reuniones, gimnasio o pileta de natación,
pero no es que algunos edificios que se encuentran en la ciudad.
Falta un marco jurídico adecuado.
Falta un marco jurídico adecuado.
El problema en este caso es determinar si resulta
posible encasillar los derechos de los integrantes del club de campo en alguno
de los derechos
reales admitidos –sobre cosa propia o ajena- o bien, atento a
las especiales características que reviste la realidad de los clubes de campo,
habrá que concluirse en que resulta necesaria una legislación propia que la
regule.
1. Dominio: este derecho real, si es reconocido a
los titulares de los lotes construidos o a construirse, no resulta suficiente
para abarcar la realidad de los clubes de campo –con la unión inescindible del
área residencial y del área recreativa-. Los dueños de los lotes aparecerán
aislados y no integrando un complejo, cuando esta es la verdadera situación,
además de presentarse el problema de las instalaciones y servicios a utilizar
por ellos comunitariamente, que tendrían que ser puestos en cabeza de una asociación
integrada por los dueños de lotes que, como integrantes del club de campo
revestirían una doble calidad:
propietarios del lote y miembros de la asociación propietaria de las
instalaciones de uso compartido y responsable de la prestación de servicios
(consorcio de copropietarios).
2. Dominio y condominio: Aunque jurídicamente
viable, el condominio que recayera sobre la totalidad del country constituiría
un sistema poco práctico. Es por eso que se recurre a una combinación de
dominio sobre los lotes y condominio sobre las áreas de esparcimiento. Además
del inconveniente que se señala derivado de la dificultad de vincular ambos
derechos de la manera que lo exigen las características de los clubes de campo,
las objeciones se centran en la poca agilidad de la administración, el
derecho de abandono para liberarse de los gastos comunes, la facultad
de disponer de su parte indivisa y la posibilidad de que sea ejecutada por sus
acreedores, pero sobre todo en la perdurabilidad que debe revestir el sistema,
carácter contra la cual conspira el derecho de pedir la partición en cualquier
momento que compete al condómino. Aunque un modo de diluir este inconveniente,
se ha recurrido a la figura contemplada en el art. 2710 y sgtes., esto es el
condominio de indivisión forzosa referido a cosas afectadas como accesorios
indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenezcan a diversos
propietarios.
3. Propiedad Horizontal: Resultaría la figura más adecuada, aunque no
exenta de objeciones. Es la más adecuada porque soluciona
los problemas de la indivisión forzosa de las partes privativas y
comunes y de las vías de circulación interna del country. Respecto de las
objeciones, parece grave la referida a la propiedad del terreno, en la que
Highton hace hincapié, que es parte común según el art. 2 de la ley de P.H., y
que en tal carácter tiene individualidad catastral y registral, también porque
la propiedad horizontal debe recaer sobre una unidad funcional de un inmueble
edificado. Entonces los titulares de los lotes no serían titulares individuales
de las parcelas y se acrecienta en los casos de tratarse de lotes no construidos
porque entonces no podría hablarse de una unidad funcional de un inmueble
edificado, sino de una unidad funcional a construir, con lo que el derecho real
vendría a tener un objeto futuro, lo que no es legítimo.
4. Servidumbres: La vinculación de ambos sectores,
o sea los lotes individuales con instalaciones de la sociedad, con la nota de
inescindibilidad se suele implementar a través de las servidumbres, ya que es
la única herramienta que nos provee nuestro sistema en el régimen actual de los
derechos reales. Como por ejemplo, la servidumbre pasiva de abstenerse de
ejecutar en los lotes construcciones sin cumplir con las normas internas y sin
la aprobación del propietario del fundo dominante (área recreativa),
servidumbre activa de paso sobre espacios de circulación interna a favor de los
lotes, etc. Aunque el expediente no impresiona como adecuado, respecto de los
servicios a favor de las parcelas individuales (pues es sabido que las
servidumbres no pueden consistir en un hacer para el nudo propietario), y su
legitimidad es dudosa en lo que se refiere al uso de las áreas recreativas,
porque esta servidumbre de uso que debería ser perpetua, es bien semejante al
derecho real de usufructo, que no debe ser perpetuo.
5. Derecho real autónomo: frente a las dificultades
que se suscita al pretender encuadrar el sistema en alguna figura de las
existentes, se propone su regulación como derecho real autónomo, estructurado
en forma similar al de propiedad horizontal, con particulares regímenes de
sanciones disciplinarias para el caso de violaciones al reglamento o a ley por
parte de los copropietarios; de obras nuevas y mejoras en partes comunes; y
también con la previsión de un régimen más elástico de asambleas. Pero el
sistema de numerus clausus adoptado en el art. 2502, da cuenta que los derechos
reales solo pueden ser creados por ley, pero ante la falta de agilidad en la
reforma legislativa para adaptar los derechos reales enumerados o bien para
crear un derecho real diferente que contemple y reglamente la realidad adecuadamente,
al sistema cerrado le es imposible adaptarse a las nuevas circunstancias,
frente a la aparición negocios jurídicos con finalidades no previstas
en el Código Argentino de Vélez Sarfield (que adoptó el Paraguay hasta 1986).
La falta de normativa específica dio lugar a la aplicación de
distintas figuras jurídicas y estipulaciones contractuales que trataron de
contener a la nueva realidad urbanística. Sobre las disposiciones que con rango
reglamentario se han dictado en algunos municipios, podría hablarse de una
especie de alteración del sistema y el régimen de la propiedad.
b. Lo
nuevo de los barrios cerrados.
Es útil identificar cuáles son los
elementos más importantes que los distinguen respecto a otro tipo de
emprendimiento residencial. Sus principales rasgos son los siguientes:
- se encuentran rodeados o cercados por muros, puertas
y rejas que son barreras físicas;
- el
acceso a ellos es restricto, impidiendo la entrada de los "no-autorizados"
(lo que es avalado por el reglamento).
- sus habitantes buscan homogeneidad social y un
estilo de vida determinado;
- constituyen una solución para algunas familias en
relación a la inseguridad urbana y la delincuencia; y
- privatizan el espacio público.
c. Causas
de la aparición de barrios cerrados. Visión Sociológica.
Distintos autores han estudiado las
diversas causas del surgimiento de los barrios cerrados en todo el mundo. Entre
las principales pueden citarse las siguientes:
1. El aumento de la inseguridad y la
violencia urbana y la incapacidad del Estado para asegurar ciertos servicios
considerados básicos, como es la seguridad ciudadana;
2. La progresiva desaparición en la ciudad
del sentimiento de comunidad;
3. El aumento de la desigualdad social y
el acrecentamiento de la brecha entre pobres y ricos, sumado al deseo de lograr
status y cierta homogeneidad social por parte de algunos grupos sociales;
4. El deseo de mayor contacto con la
naturaleza o de un "estilo de vida diferente" y el impulso, por parte
de los desarrolladores urbanos, de una nueva "moda" urbana,
influenciada por el "American way of life".
5. La privatización de la seguridad es un
nuevo elemento en las ciudades relacionada no sólo con la aparición de barrios
cerrados, sino con la contratación de seguridad privada (o alarmas, cámaras de
circuito cerrado) en bancos, negocios, shopping centers y áreas residenciales.
La proliferación de agencias de seguridad en los últimos años muestra que se
trata de una actividad no sólo altamente demandada, sino a su vez rentable.
6. La privatización de la seguridad
aparece como una respuesta al fracaso del Estado en la provisión de este
servicio, cuestionando y desafiando el monopolio del uso legítimo de la fuerza
que el Estado poseía anteriormente;
7. Se privatiza el espacio público en
beneficio de unos pocos;
8. Tienen una asociación de residentes que
en Paraguay se constituyen como consorcios de copropietarios.
Un dúplex, es una vivienda que tiene dos
pisos conectados entre sí por una escalera interior, usualmente paralelas.
Asimismo, un apartamento triplex se refiere a un apartamento que abarca tres pisos y un quadruplex o fourplex a cuatro pisos. También se puede incluir el caso de dos viviendas unidas en paralelo. Es
habitual encontrar edificios con apariencia de casa de ciudad, con dos entradas
diferentes. Los dúplex son especialmente comunes en Estados
Unidos, también son muy comunes en Argentina y Bolivia. Paraguay actualmente cuenta con un vasto crecimiento
de estos tipos habitacionales en las zonas urbanas y sub-urbanas, todo ello
gracias a los planes de construcción de viviendas y los beneficios
estructurales que ofrece construir unidades habitacionales en lotes con una
superficie menor a lo establecido en las leyes municipales (360 m2.), según el
Art. 227 de la Ley N° 3.966/10 “Orgánica Municipal”; otro de los motivos
tenidos en cuenta para la construcción de los denominados “dúplex” es que los costos
de la construcción son más baratos. Normalmente, los dúplex tienen el tamaño de
una casa normal.
TRATAMIENTO LEGAL DE LAS FIGURAS EN LA REPÚBLICA DEL PARAGUAY. TENDENCIAS HACIA LA NUEVA DENOMINACIÓN “CONJUNTO HABITACIONAL”.
Actualmente la legislación paraguaya cuenta con
una sola ley que regula los denominados “Conjuntos Habitacionales o
Residenciales”, en este caso la Ley N° 3966/10 “Orgánica Municipal” (artículos
del 260 al 266); a diferencia de la anterior normativa legal (N° 1294/87), que
estipulaba apartados diferenciales con relación a los Conjuntos Habitacionales
o Residenciales y los clubes de Campo, figuras hoy unificadas en el apartado
previsto en la ley vigente.
La definición utilizada por la ley orgánica
municipal con relación a los Conjuntos Habitacionales o Residenciales, según el
Art. 260 de la normativa citada, en el siguiente: “…Se considerará conjunto
habitacional o residencial al grupo de unidades habitacionales reunidas o
aisladas en un mismo edificio cuya propiedad pueda ser individual o colectiva…”.
Teniendo en cuenta lo preceptuado en la normativa
legal referente a las figuras denominadas Barrios Cerradas, Barrios Privados,
Urbanizaciones Cerradas, Urbanizaciones Privadas y eventualmente Parques
Cerrados, efectivamente las mismas fueron unificadas bajo la única denominación
de “Conjuntos Habitacionales o Residenciales”, cuya definición comúnmente
aceptada es: “…la división de un terreno en manzanas y lotes con uso
predominantemente habitacional (lo cual no impide que sean recreativas), con
una o más vías públicas y con obras de urbanización para la dotación de
infraestructura, equipamiento, comercio y servicios según lo proyectado por el
desarrollador del proyecto y conforme a las normativas generales y municipales
dictadas al efecto…”, manteniendo cada una sus matices propias de acuerdo a las
actividades a ser desarrolladas dentro del conjunto habitacional, por ejemplo:
los muros (que dan la sensación de seguridad), la privacidad, la tranquilidad,
el ocio, el esparcimiento, la recreación, la vivienda, etc.
La registración y el sometimiento de
los bienes inmuebles a las nuevas figuras (La problemática en el
caso paraguayo).
Por la Ley N° 677/60 “De Propiedad Horizontal”,
disponía en su artículo 19 la creación de una sección especial denominada
“Registro de la Propiedad por Pisos y Departamentos”, misma situación fue
plasmada en el Código Civil Paraguayo en el artículo 2159 pero modificando la
denominación de la sección en “Registro por Piso o Departamento”; no obstante
se debe hacer notar que tanto la ley derogada como el Código Civil Paraguayo en
ningún momento incluyen a los “Conjuntos Habitacionales o Residenciales”.
La falta de un régimen diferenciado para este
tipo de viviendas se debe precisamente al vacío legislativo, ya que la
adecuación de pequeñas propiedades, al régimen legal de Propiedad Horizontal
obliga a la redacción para éstas de un reglamento con todas las particularidades
exigidas por la ley para un edificio y que en la realidad resulta inexistente
en una edificación de dos o tres viviendas que comparten áreas comunes, lo que
constituye una tarea compleja y carente de aplicación práctica, ante una
realidad que podría muy bien regirse por un sistema normativo más sencillo y
acorde con la realidad.
La falta de distinción legal entre los clubes de
campos, dúplex y los edificios con pisos elevados crea en el ámbito notarial un
documento de contenido impracticable para las partes. De su simple lectura
surge la inaplicabilidad del mismo par las viviendas construidas bajo el
régimen de dúplex o conjuntos habitacionales, etc.
La dificultad no solo se presenta en el ámbito
notarial, si no también registral a saber: En los últimos tiempos la Oficina de
Propiedad Horizontal de nuestro país ha recibido, casos de inscripción de
clubes de campos o barrios cerrados, con la particularidad, que el Servicio
Nacional de Catastro le ha asignado cuentas corrientes catastrales o padrones
como si se tratara de una propiedad normal, lo que ameritó el rechazo de tales documentaciones.
Esto sin lugar a dudas ha planteado a nivel de la calificación registral, la
problemática en torno al registro u oficina donde debería materializarse la
inscripción, tomando en consideración, que el suelo sobre el cual se proyecta o
proyectó el club de campo o la urbanización cerrada tiene su antecedente
inscripto en el régimen de propiedad normal.
a.
Requisitos
Por las
características señaladas a los clubes de campos, barrios cerrados, etc., y por
lo dispuesto en la Ley Orgánica Municipal, la Dirección General de los
Registros Públicos ha resuelto autorizar la registración de los mismos en la
Sección Propiedad Horizontal, siempre y cuando cumpla con todos los requisitos
mencionado en la Ley Orgánica Municipal y el Servicio Nacional de Catastro,
tales como:
1. plano
de construcción (en todas las especificaciones adecuadas);
2. resolución
de aprobación (Municipal);
3. reglamento
de copropiedad; y
4. asignación
de sub cuentas catastrales.
Asignación de Sub-cuenta Régimen de Propiedad por
pisos y departamentos.[12]
·
Asignación dirigida a la Dirección
del Servicio Nacional de Catastro firmado por Escribano Público, Propietario o
Autoridad Municipal del Distrito en los casos de inmuebles del dominio privado
municipal.
·
Copia autenticada del Título de
Propiedad
·
Certificado de Dominio original
expedida por la Dirección General de los Registros Públicos del año en curso.
·
Reglamento de copropiedad con
firma, aclaración de firma y sello municipal, firmado por el profesional
habilitado y el propietario (3 originales o 1 original más 2 copias
autenticadas)
·
Planilla de distribución de áreas
con firma, aclaración de firma y sello municipal, firmado por el profesional
habilitado y el propietario (3 originales o 1 original más 2 copias
autenticadas)
·
Resolución o constancia Municipal
de aprobación del Reglamento de Copropiedad y Administración de los municipios
afectados conforme a las leyes vigentes (1 original más 2 copias autenticadas)
·
Planos de edificación con firma,
aclaración de firma y sello municipal (3 originales o 1 original más 2 copias
autenticadas)
b.
Crítica.
Aún se
verifican registros referentes a los conjuntos habitacionales inscriptos, tanto
en la sección de Propiedad Horizontal como en la sección registral del distrito
geográfico correspondiente, ejemplo de ello es el asiento registral del Paraná
Country Club y el Yacht & Golf Club Paraguayo, cuyos registros obran en la
sección Cuarta y Tercera respectivamente; en contrapartida con la registración del Complejo Habitacional
“Plaza de los Mangos” del distrito de Lambaré, cuya registración fue operada en
la sección de Propiedad Horizontal.
c.
Sección especial.
Teniendo
en cuenta la situación actual, sería importante definir en forma uniforme la
registración de los “Conjuntos Habitacionales o Residenciales” y el de la
“Propiedad por Pisos y Departamentos” en una sola sección, la de Propiedad
Horizontal o en su defecto, en las fincas matrices en donde obren los títulos
dominiales, en este caso el registro inmobiliario del distrito que corresponda
al inmueble. En ambos supuestos se deberá dejar expresa constancia del régimen
al cual fue sometido el inmueble.
La aparición de nuevas formas de construcción de
viviendas, sumada a la política reglamentaria del Servicio Nacional de Catastro
de asignar cuentas catastrales a las viviendas dúplex y aquellas que se
encuentran dentro de un complejo denominado “urbanizaciones cerradas” suele ser
muy usual, el sometimiento al régimen de propiedad horizontal de propiedades
integradas por pocas unidades funcionales, generando una total confusión con el
régimen de propiedad normal.
El proyecto cuenta con dos
torres corporativas de más de 15 pisos cada una, un shopping de gran
envergadura y un viaducto de 300 metros
en la zona de Santa Teresa y autopista Aviadores del Chaco.
El complejo de nivel
mundial con variados usos tendrá un área total de construcción de 220.000 m2,
divididos de la siguiente manera: un shopping mall de tres niveles con un área
construida de 50.000 Mt2, donde habrán aproximadamente 150 tiendas; área gastronómica
y de entretenimiento innovadores; áreas verdes atractivas; centros para
exposiciones musicales y de arte con hermosos jardines; un área
construida de 5.000 Mt2; un salón para eventos de 1700 Mt2; un área de
estacionamientos para el complejo que contará con 3.300 parqueos cubiertos y
desarrollados en 120.000 Mt2.
Asimismo, todo el
proyecto contará con un excelente acceso vial, y dos edificios de oficina de 23
pisos, cada uno con un área total disponible para oficinas de 42.000 Mt2. El
costo total del proyecto está estimado en 130 millones de dólares.
El centro comercial del
complejo consta de tres niveles con múltiples accesos directos, un interior con
atrios amplios y abundante iluminación natural. Contará con 150 locales
comerciales, más de 10 salas de cines, un área dedicada al entretenimiento de
niños, tienda de departamentos, un supermercado y variadas opciones en el patio
de comidas.
Al efecto por las leyes ambientales deben preservar parte del área verde que existe en el sitio, y ante la multifuncionalidad del espacio, también se invertirá en vías de acceso a fin de que las operaciones en el lugar no impacten en forma negativa en el tránsito. Se trata de un viaducto, una vía adicional a la autopista y la avenida Santa Teresa que se conectaría con el complejo de López.
Al efecto por las leyes ambientales deben preservar parte del área verde que existe en el sitio, y ante la multifuncionalidad del espacio, también se invertirá en vías de acceso a fin de que las operaciones en el lugar no impacten en forma negativa en el tránsito. Se trata de un viaducto, una vía adicional a la autopista y la avenida Santa Teresa que se conectaría con el complejo de López.
Se estima que en la
propiedad hay más de cien árboles de distintas especies y nacientes de agua,
constituyéndose en uno de los más apreciados pulmones todavía vírgenes de la
ciudad de Asunción, que ha despertado la preocupación ciudadana por el impacto
ambiental.
En Paraguay contamos con 36 artículos del Código
Civil y 7 artículos en la Ley Orgánica
Municipal. Necesitamos una normativa para resolver los siguientes vacios
legislativos:
a. El consorcio de copropietarios tan
generalizado en Paraguay no está contemplado en el Código Civil y conforme a
los reglamentos de copropiedad, tiene facultades superpuestas con el
administrador –que es nombrado por la asamblea- su personalidad jurídica no obstante
fue reconocida inclusive hasta en sentencias de la Corte Suprema de Justicia.
b. Es importante contar con una ley. Aquí
congruen los derechos reales (de orden público) que deben aplicarse en forma
rígida acorde al derecho civil, con los
derechos personales que son más flexibles.
c. De la variedad jurídica que conllevan las
figuras estudiadas no debería recurrirse a soluciones supletorias generadoras
de conflictos los que una vez en sede judicial dan lugar a sentencias y
resoluciones también confusas que aumenta la posibilidad de apelaciones y
pedidos de nulidad.
ABELLA,
Adriana. Derecho Inmobiliario
Registral. Edit. Zavalia. Bs.As. 2009
BORDA,
Guillermo A. “Manual de Derechos Reales”
Edit. Perrot Bs.As. 1.976
PEREZ
DELGADO, Jorge G. “El reglamento de
copropiedad y administración” . Universidad Notarial Argentina – La Plata 1968
GATTARI,
Carlos Nicolás. “Práctica Notarial” Tomo 11 Contratos conducentes a la Propiedad
Horizontal. Edit. Depalma – Bs. As. 1994
GONZÁLEZ
RAMOS, Ana Manuela. Monografía “La
Personalidad del Consorcio de la Propiedad Horizontal. 2011.
RACCIATTI,
Hernán. “Propiedad por pisos o
por departamentos, 3ª Ed. Depalma - Bs.As., 1975 o reimpresión de 1982 1994 .-
CÓDIGO CIVIL PARAGUAYO. (Arts.2128
al 2162)
LEY Nº 1.294/87 Ley
Orgánica Municipal. Ordenanzas Municipales relacionadas
LEY Nº 13.512/48
de Propiedad Horizontal de la República
Argentina
LEY Nº 677/60 de
Propiedad por pisos y departamentos (en cuanto a las disposiciones que no sean contrarias) y reglamentada por DECRETO 2.216/68
LEY Nº 3966/2010 Orgánica
Municipal - Paraguay
[1] Código Civil Paraguayo.
(Arts.2128 al 2162 )
[2] Art. 2.130.- (CCP) Cada
propietario será titular del dominio exclusivo de su piso o departamento, y copropietario de las cosas de uso común y
de aquéllas necesarias para su seguridad.
[3] Art.
2.148.- (CCP) Formalizado el reglamento de copropiedad y administración, de
acuerdo con lo establecido en este Código, tendrá fuerza obligatoria respecto
de los terceros adquirentes a cualquier título. La inscripción del reglamento
podrá practicarse, aun cuando no esté construido el edificio.
[4] Art. 2.146.- A los efectos de la constitución
de la propiedad por pisos o departamentos, toda persona o grupo de personas,
deberá instituir un reglamento de copropiedad y administración, formalizado por
escritura pública, que será
inscripta en el Registro de Inmuebles…(Código Civil Paraguayo)
[6] BORDA, Guillermo A. “Manual de Derechos Reales” Edit. Perrot Bs.As. 1.976
[8] Art. 2.160.- (CCP) La
totalidad de los propietarios de un edificio de pisos o departamentos, o el
propietario único de él, podrá solicitar del Registro de Inmuebles, la
reagrupación o refundición de las
fincas filiales en la finca matriz, siempre que aquéllas se encuentren libres
de gravámenes.
[9] Art. 2.161.- (CCP) Si
el edificio se destruyere en su
totalidad o en parte que represente las dos terceras partes……Art. 2.162.- (CCP) Salvo
lo dispuesto por leyes especiales, en caso de estado ruinoso del edificio, admitido por la mayoría de los propietarios
que represente la mitad del valor del mismo
[11] Prof.
Daniel Fernando Baraglia. Abogado.
Director Foro Municipal UM. Miembro de Consejo de REDMUNI – INAP
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